駐車場にするかマンションにするか｜「儲かるはず」のマンションを選ばない合理的な理由

マンション経営で最初に立ちはだかるのが、急騰する建築費です。

仮に100坪（約330㎡）のRC造マンションを建てるとすると、建物だけで1億3,000万円〜1億6,000万円。設計・外構・諸経費を含めると2億円近くになることも珍しくありません。この資金を銀行から借りれば、20〜30年の返済が始まります。

一方、同じ100坪を月極駐車場にするなら、アスファルト舗装と区画線で数十万〜200万円程度。コインパーキングでも6台分の機器込みで200〜300万円です。一括借り上げ方式なら初期費用ゼロで始められるケースもあります。

この建築費高騰は一時的なものではなく、構造的な問題です。建設労働者の平均年齢は上がり続けており、人件費の下落は見込みにくい状況です。

マンション経営が成り立つ前提は「入居者がいること」です。しかし日本の人口動態は、その前提を静かに壊しつつあります。

賃貸の需要を左右するのは人口よりも世帯数です。単身世帯の増加で世帯数は人口ほど急減しませんが、2023年をピークに減少に転じます。今マンションを建てれば、ローン返済の真っ最中に需要が縮み始めるということです。

もちろん東京都心や駅前など「立地が良ければ問題ない」という反論はあります。しかし、名古屋市では賃貸空室率が9%を超えるなど、大都市でも立地を間違えれば空室は埋まりません。「とりあえずマンションを建てれば安泰」という時代は終わりつつあります。

最近、都内を歩いていて「あれ、ここ空き地だったっけ？」と思うことはありませんか。実は2023年12月の空き家対策特別措置法の改正が、この風景を変えつつあります。

かつては「ボロボロでも建物を残しておいた方が得」でした。住宅が建っている土地には「住宅用地特例」が適用され、固定資産税が最大1/6に軽減されるからです。更地にした途端に税額が6倍になるため、誰も解体しない――これが空き家が増え続ける構造的な原因でした。

つまり、ボロボロの空き家を放置しても、もう節税にならないのです。むしろ勧告を受ければ更地と同じ税額になるうえ、近隣トラブルや行政指導のリスクまで抱えます。

この法改正を受けて、空き家の所有者が取れる選択肢は3つです。

都内で空き地が増えている背景には、「どうせ税金が上がるなら、いっそ解体して売るか駐車場にした方がマシ」という所有者の合理的な判断があるのです。2024年の法改正で、買主が解体・耐震改修を行っても譲渡所得の特別控除（最大3,000万円）が適用されるようになり、売却のハードルはさらに下がりました。

なお、空き家の解体には自治体の補助金が使えるケースがあります。東京都は「空き家家財整理・解体促進事業」で解体費用の一部を補助。北区では除却費用の1/2（上限80万円）を助成するなど、区によって独自の制度を設けています。

「家賃保証があるから安心」。マンション経営でよく聞くこの言葉が、過去に多くの人を破滅に追い込みました。

サブリース契約は借地借家法上、サブリース会社（借主）が強く保護されます。つまり、家賃の減額は法的に可能ですが、オーナー側からの契約解除は極めて困難です。「30年保証」は「30年間同じ金額を保証する」という意味ではありません。

駐車場経営にもサブリース（一括借り上げ）はありますが、建物がないため、契約を終了すれば更地に戻るだけ。数億円のローンが残る恐怖とは無縁です。

「マンションを建てれば固定資産税が6分の1になる」。これは事実です。しかし、それだけを見て判断するのは木を見て森を見ない議論です。

国土交通省の「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」（2021年）によると、1回目の大規模修繕の費用は1戸あたり平均151.6万円。10戸のマンションなら1,500万円以上です。これが約15年周期で繰り返されます。

固定資産税の差額が年間50万円あったとしても、15年分の差額750万円は1回の大規模修繕で吹き飛びます。さらに空室が出ればローン返済も自腹。節税のために借金をするのは本末転倒です。

なお、駐車場でも相続税対策は可能です。アスファルト舗装をしていれば「小規模宅地等の特例（貸付事業用）」の適用対象となり、200㎡まで50%の評価減を受けられます（国税庁）。

2025年12月、日銀は政策金利を0.75%に引き上げました。1995年以来30年ぶりの水準です。2026年にはさらに1%への利上げも見込まれています。

「変動金利なら低金利で借りられる」という前提で組んだ投資計画は、今まさに試されています。

多くの専門家は、変動金利が2%に一気に上がる可能性は低いとしつつも、5〜10年かけて緩やかに上昇すると予測しています。つまり、今から30年のローンを組むということは、金利が上がり続ける環境で返済し続けるということです。

駐車場経営はそもそも借入が不要か、あっても数百万円。金利環境がどう変わろうと、経営が揺らぐことはありません。

土地活用で見落とされがちな、しかし最も重要な視点が出口戦略です。

マンションには借地借家法の制約があります。入居者がいる限り、オーナーの都合だけで退去を求めることは難しく、建て替えや売却が事実上できないケースもあります。

「30年後に子どもが使うかもしれない」「再開発の話が出ている」「相続で分割する可能性がある」――こうした将来の不確実性がある場合、駐車場で土地を「寝かせておく」のはプロの地主がよく使う戦略です。銀座や六本木の一等地にコインパーキングが残っているのは、まさにこの判断です。

コインパーキング市場自体も成長しています。国土交通省の調査によると、時間貸し駐車場の車室数は2007年から2020年の13年間で2.3倍に増加。市場規模は約8,000億円に達しています。「暫定利用」のつもりが、意外と稼げるのが駐車場の面白さです。

駐車場経営には「ローリスク・ローリターン」のイメージがつきまといます。しかし今、このリターンを引き上げるチャンスがあります。EV充電設備の併設です。

経済産業省は「充電インフラ補助金」として約296億円（令和6年度補正予算）を計上。駐車場へのEV充電器設置では、充電器本体の50%＋設置工事費の100%が補助されます。

「ただ停めるだけ」の駐車場から「充電もできる駐車場」にすることで、EV利用者を優先的に集客でき、充電料金という新たな収益源が生まれます。補助金を使えば、実質負担を大幅に抑えて導入できます。

答えは「あなたのリスク許容度と時間軸」で決まります。

迷ったら、まずは駐車場から始めるのが安全です。駐車場で収益を得ながら市場を観察し、条件が整ったタイミングでマンションに転用する――この「段階的な土地活用」が、リスクを最小化しながらリターンを最大化する王道です。