01
駅前一等地
駅徒歩3分以内。通行量が多く集客しやすいが家賃が高い
月商
249万
手取り
41万
パ
LIVE
飲食関連
東京都江東区 × イートイン付き
東京都江東区でイートイン付きを開業、
月商 166万円
/ 手取り 16万円
INSIGHT 江東区の「食べられるパン屋」で、焼きたてと一杯のコーヒーを地元の日常に。
対応業種
15業種
対応エリア
47都道府県
補助金DB
1,382件
普通シナリオ（標準15坪・商業地域）
LIVE
月商
166万
手取り
16万
分岐点
126万
楽観
36万
普通
16万
悲観
-15万
立地タイプ別の月商
駅前一等地
249万
商業地域
166万
住宅街
93万
CHART · LOCATION
東京都江東区・立地タイプ別の比較
最高値を オレンジ、最低値をグレーで表示しています。
02 · LOCATION
立地タイプ別の比較
02
商業地域
商店街・繁華街。一定の通行量と手頃な家賃のバランス
月商
166万
手取り
16万
03
住宅街
駅徒歩10分以上。家賃は安いがリピーター獲得が生命線
月商
93万
手取り
-8万
04
ロードサイド
幹線道路沿い。駐車場必須だが席数を確保しやすい
月商
83万
手取り
-11万
03 · ASSUMPTIONS
精度補正の前提
実効客単価1,140円
実効原価率33.8%
追加売上補正0%
追加初期費用750.0万円
追加月額費用0.0万円
補助・控除反映0.0万円
04 · AREA CONTEXT
東京都江東区でイートイン付きを開業するポイント
東京都江東区のパン屋・ベーカリー事情
江東区は豊洲・門前仲町・住吉・亀戸など個性の異なる商圏が混在し、豊洲エリアはタワーマンション住民や晴海トリトン周辺のオフィスワーカーが多く朝食・ランチ需要が高い。亀戸・大島エリアは昔からの住宅街で地元密着型の固定客を獲得しやすく、競合の大手チェーンベーカリーも少ない穴場エリアが残っている。門前仲町は休日の観光客・散策客の流入が多く、テイクアウト＋イートインの複合需要を取り込みやすい立地として注目されている。
東京都江東区のイートイン付き
江東区でイートイン付きベーカリーを出す場合、豊洲や東陽町のオフィス需要を狙うなら平日朝7〜9時のモーニングセットに特化した回転率重視のレイアウトが売上を左右する。客単価1,200円はドリンク提供が前提になるため、飲食店営業許可に加えてコーヒーマシンや給排水設備の整備コストを物件選定の段階で見込んでおく必要がある。15坪という面積は客席4〜6席程度が現実的な上限で、テイクアウト販売との導線設計が混雑時のオペレーション品質を決める。
イートイン付きの業態特性
イートインスペース付きパン屋。客単価はドリンク込みで1,200円前後。客席分の面積が必要。
CASES
東京都江東区でイートイン付き、うまくいく人・つまずく人
実際のイートイン付き経営で見られる典型パターン。事業計画を書く前に自分がどちらに寄っているか確認する。
◯
うまくいく人の共通点
- + 豊洲駅・東陽町駅周辺の物件は駅徒歩3分圏内と5分以上で家賃が3〜5万円変わるため、回転率と立地トレードオフを数値で比較してから契約する
- + イートインにドリンクを提供する場合は菓子製造業許可ではなく飲食店営業許可が必要で、保健所（江東区は江東区保健所食品衛生係）への事前相談を着工前に行うと手戻りが防げる
- + 江東区は湾岸エリアの新築マンション入居が続いており、2024〜2025年竣工予定物件の周辺は開業後1〜2年で商圏人口が増加するため、あえて竣工直前の新興エリアを狙う戦略も有効
×
つまずく人の共通点
- ! 15坪・家賃24万円で月商174万円を維持するには稼働率の低い平日アイドルタイムをどう埋めるかが課題で、ランチ後の14〜17時に客が途絶えると損益分岐点を割るリスクがある
- ! 江東区の商業地域は再開発による立ち退き・賃料改定が豊洲・東陽町エリアで実際に発生しており、定期借家契約での契約を求められるケースがあるため退去リスクを事前に確認する
- ! パン製造はミキサー・オーブンの稼働で電気容量が不足するケースが多く、イートイン用のエアコンや給湯設備も加算すると既存の電気契約容量では対応できない物件が江東区の古い雑居ビルに多い
ROADMAP
開業までのロードマップ
東京都江東区でイートイン付きを開業する場合の標準的な準備フロー（目安 6〜9か月）
-
1
市場調査・コンセプト設計
商圏人口・競合・客単価レンジを1〜2週間で整理。「誰に・何を・いくらで」をA4 1枚にまとめ、家族と金融機関に通る言葉に落とす。
-
2
事業計画書の作成
3シナリオ（楽観・普通・悲観）の月次損益、初期投資、自己資金比率、返済計画を1本にまとめる。日本政策金融公庫の創業計画書フォーマットを土台に、根拠データを必ず添える。
-
3
物件探し・内見・仮押さえ
駅前・商業・住宅街・ロードサイドで家賃・坪単価・人流を比較。スケルトン or 居抜きを判断し、保証金と造作費の総額で再シミュレーション。1〜2か月を見込む。
-
4
資金調達（創業融資・補助金申請）
日本政策金融公庫の新規開業資金、自治体の創業補助金、IT/小規模事業者持続化補助金を並行で検討。公募要領を読み、締切から逆算して必要書類と自己負担割合を確定させる。
-
5
内装工事・許認可・採用
保健所の飲食店営業許可、消防検査、必要に応じて深夜酒類提供届出を同時進行。内装・厨房・採用・仕入れ先の4本立てを2〜3か月でまとめ上げる。
-
6
プレオープン・グランドオープン
友人・家族・取引先を招いたプレオープンでオペレーションを点検。売上ゼロ月からの運転資金6か月分を残したうえで本番集客（SNS・MEO・チラシ）に入る。
05 · COLUMN
編集部
イートイン付きベーカリーを江東区で開くために必要な許可・設備・法規制の基本
イートインでドリンクを提供するベーカリーには「飲食店営業許可」が必須で、パンの製造販売だけの「菓子製造業許可」とは別申請になる。江東区保健所に事前相談し、厨房の二槽シンク・手洗い専用シンク・食器洗浄設備・扉付き食器棚などの設備要件を確認した上で内装工事に入る必要がある。また客席を設ける場合は収容人数によって消防法上の用途変更届や防火管理者選任が求められるケースがある。食品衛生責任者（1日講習で取得可）の資格は開業必須で、調理師免許があれば免除される。深夜0時以降にアルコール提供する場合は深夜酒類提供飲食店営業届も別途必要になる。
東京都江東区のイートイン付き開業で使える補助金
東京都江東区（および全国対象）の補助金から、補助上限額が大きい順に掲載しています。最新の公募状況は各詳細ページでご確認ください。
| # | 補助金名 | 補助上限 | 補助率 | 採択率 | 締切 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 【令和８年度】経営力強化に向けた創意工夫チャレンジ促進事業(飲食事業者向け経営基盤強化支援（受動喫煙防止対策支援コース）)助成金 募集中 | 上限 400万円 | — | — | 2026/09/11 |
| 2 | 企業活力強化資金／観光産業等生産性向上資金 募集中 | — | — | — | 通年・随時 |
| 3 | 農業競争力強化支援法による事業再編・参入の促進 募集中 | — | — | — | 通年・随時 |
| 4 | 飲食事業者の業態転換支援 (新型コロナウイルス感染症緊急対策) 募集中 | — | — | — | 通年・随時 |
| 5 | IT導入補助金 募集中 | — | — | — | 通年・随時 |
※ 採択率・難易度は当サイト集計（出典: 各補助金事務局の公式発表）。補助金は地域・業種・時期により対象が変わります。
07 · NEXT STEP
16万/月 の計画、
実際に補助金で後押しできるか調べる。
東京都江東区でイートイン付きを開業するときに使える補助金・助成金を検索できます。開業資金の何割が補助対象になるかが分かれば、計画の通り方が変わります。
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09 · FAQ
よくある質問
江東区でイートイン付きベーカリーを開業する場合、菓子製造業許可と飲食店営業許可のどちらが必要ですか？
コーヒーなどのドリンクを提供する場合は飲食店営業許可が必要です。菓子製造業許可だけでは客席でのドリンク提供ができないため、江東区保健所への事前相談で設備要件を確認してから内装工事に進んでください。
江東区の保健所に飲食店営業許可を申請する際、イートインスペースに必要な設備は何ですか？
厨房に二槽シンク・専用手洗いシンク・扉付き食器棚が最低限必要です。客席エリアとの明確な区画も求められるケースがあるため、着工前に江東区保健所食品衛生係へ図面を持参して確認するのが確実です。
豊洲・東陽町エリアで15坪のイートイン付きベーカリーを開業した場合、月商174万円は現実的ですか？
豊洲・東陽町はオフィスワーカーと湾岸マンション住民の朝・昼需要が厚く、客単価1,200円・1日平均40〜50組の集客で達成可能な数字です。ただし平日アイドルタイムの売上をどう補うかが損益を左右します。
ご利用にあたっての注意事項
- 本シミュレーションは開業検討の参考情報であり、収益や費用を保証するものではありません。
- 坪単価・人件費（最低賃金）等は統計データに基づく概算値であり、実際の条件とは異なります。
- 売上予測は仮定の稼働率・客単価に基づくもので、実績を約束するものではありません。
- 実際の開業・経営判断にあたっては、必ず税理士・中小企業診断士等の専門家にご相談ください。