01
駅前一等地
駅徒歩3分以内。通行量が多く集客しやすいが家賃が高い
月商
249万
手取り
5万
パ
LIVE
飲食関連
東京都港区 × イートイン付き
東京都港区でイートイン付きを開業、
月商 166万円
/ 手取り -10万円
INSIGHT 港区の洗練された街並みに溶け込む、焼きたてと一杯のコーヒーが日常になるベーカリー。
対応業種
15業種
対応エリア
47都道府県
補助金DB
1,382件
普通シナリオ（標準15坪・商業地域）
LIVE
月商
166万
手取り
-10万
分岐点
184万
楽観
12万
普通
-10万
悲観
-46万
立地タイプ別の月商
駅前一等地
249万
商業地域
166万
住宅街
93万
CHART · LOCATION
東京都港区・立地タイプ別の比較
最高値を オレンジ、最低値をグレーで表示しています。
02 · LOCATION
立地タイプ別の比較
02
商業地域
商店街・繁華街。一定の通行量と手頃な家賃のバランス
月商
166万
手取り
-10万
03
住宅街
駅徒歩10分以上。家賃は安いがリピーター獲得が生命線
月商
93万
手取り
-27万
04
ロードサイド
幹線道路沿い。駐車場必須だが席数を確保しやすい
月商
83万
手取り
-26万
03 · ASSUMPTIONS
精度補正の前提
実効客単価1,140円
実効原価率33.8%
追加売上補正0%
追加初期費用750.0万円
追加月額費用0.0万円
補助・控除反映0.0万円
04 · AREA CONTEXT
東京都港区でイートイン付きを開業するポイント
東京都港区のパン屋・ベーカリー事情
東京都港区は麻布十番・六本木・白金台・青山エリアを中心に、外国人居住者や高感度な消費者が集まるパン激戦区。VIRON、ル・プチメックなど有名ベーカリーも出店しており、品質と世界観が問われるエリアです。ランチ需要が旺盛なオフィス街（新橋・浜松町・田町）と、週末の散歩需要が強い住宅エリア（白金・元麻布）で客層が大きく異なります。
東京都港区のイートイン付き
港区でイートイン付きベーカリーを出店する場合、坪単価35,000円・15坪で月52万円の家賃が発生するため、ドリンク込み客単価1,200円をベースに回転率を意識した席数設計が収益の分岐点になります。麻布十番商店街や白金エリアでは『滞在体験』への支払い意欲が高い一方、新橋・浜松町周辺ではテイクアウト比率が高く、イートインの稼働率が下がりやすい立地差があります。物件選定では飲食店営業許可に対応した給排水設備の有無を事前確認することが必須です。
イートイン付きの業態特性
イートインスペース付きパン屋。客単価はドリンク込みで1,200円前後。客席分の面積が必要。
CASES
東京都港区でイートイン付き、うまくいく人・つまずく人
実際のイートイン付き経営で見られる典型パターン。事業計画を書く前に自分がどちらに寄っているか確認する。
◯
うまくいく人の共通点
- + 麻布十番・白金台エリアは週末のブランチ需要が高く、土日の10〜13時に売上が集中するため、この時間帯の仕込み量と人員配置を重点設計する
- + 港区内の外国人比率（新宿区に次ぐ高水準）を踏まえ、英語表記メニューとグルテンフリー・ビーガン対応パンを1〜2品ラインナップすると差別化になる
- + 田町・浜松町のオフィス立地では法人向けの朝食ケータリング（社内会議用パンセット）契約を1〜2社獲得するだけで月5〜10万円の固定売上が積み上がる
×
つまずく人の共通点
- ! 月商174万円・税引後手取り7万円という収支構造は、売上が1〜2割落ちると即赤字転落するため、開業半年分の運転資金（約300〜400万円）を確保しないと家賃52万円の重さに耐えられない
- ! 港区の居抜き物件は競争率が高く、スケルトン物件で開業すると内装工事費（坪30〜50万円）が15坪で450〜750万円追加発生し、投資回収に5年以上かかるケースがある
- ! イートイン席を設けると食品衛生法上の飲食店営業許可に加えて、席数に応じたトイレ設置義務・換気設備基準が厳格化されるため、テナント物件の設備仕様が条件を満たさず改修費が膨らむリスクがある
ROADMAP
開業までのロードマップ
東京都港区でイートイン付きを開業する場合の標準的な準備フロー（目安 6〜9か月）
-
1
市場調査・コンセプト設計
商圏人口・競合・客単価レンジを1〜2週間で整理。「誰に・何を・いくらで」をA4 1枚にまとめ、家族と金融機関に通る言葉に落とす。
-
2
事業計画書の作成
3シナリオ（楽観・普通・悲観）の月次損益、初期投資、自己資金比率、返済計画を1本にまとめる。日本政策金融公庫の創業計画書フォーマットを土台に、根拠データを必ず添える。
-
3
物件探し・内見・仮押さえ
駅前・商業・住宅街・ロードサイドで家賃・坪単価・人流を比較。スケルトン or 居抜きを判断し、保証金と造作費の総額で再シミュレーション。1〜2か月を見込む。
-
4
資金調達（創業融資・補助金申請）
日本政策金融公庫の新規開業資金、自治体の創業補助金、IT/小規模事業者持続化補助金を並行で検討。公募要領を読み、締切から逆算して必要書類と自己負担割合を確定させる。
-
5
内装工事・許認可・採用
保健所の飲食店営業許可、消防検査、必要に応じて深夜酒類提供届出を同時進行。内装・厨房・採用・仕入れ先の4本立てを2〜3か月でまとめ上げる。
-
6
プレオープン・グランドオープン
友人・家族・取引先を招いたプレオープンでオペレーションを点検。売上ゼロ月からの運転資金6か月分を残したうえで本番集客（SNS・MEO・チラシ）に入る。
05 · COLUMN
編集部
イートイン付きベーカリーの開業前に押さえる許認可・設備の実務知識
イートインスペースを持つベーカリーは『菓子製造業許可』ではなく『飲食店営業許可』が必要です。どちらも保健所への申請ですが、飲食店営業許可ではシンクの数・材質・換気設備・トイレの有無が厳しく審査されます。港区を管轄する芝・麻布・赤坂の各保健センターに事前相談を行い、図面審査を経て許可を取得します。また食品衛生責任者（1日講習で取得）の設置が必須。席数が30席以上になると防火管理者（乙種）の選任も義務付けられます。厨房と客席の間に適切な区画が必要な場合もあるため、物件契約前に保健所への事前相談を必ず実施してください。
東京都港区のイートイン付き開業で使える補助金
東京都港区（および全国対象）の補助金から、補助上限額が大きい順に掲載しています。最新の公募状況は各詳細ページでご確認ください。
| # | 補助金名 | 補助上限 | 補助率 | 採択率 | 締切 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 【令和８年度】経営力強化に向けた創意工夫チャレンジ促進事業(飲食事業者向け経営基盤強化支援（受動喫煙防止対策支援コース）)助成金 募集中 | 上限 400万円 | — | — | 2026/09/11 |
| 2 | 企業活力強化資金／観光産業等生産性向上資金 募集中 | — | — | — | 通年・随時 |
| 3 | 農業競争力強化支援法による事業再編・参入の促進 募集中 | — | — | — | 通年・随時 |
| 4 | 飲食事業者の業態転換支援 (新型コロナウイルス感染症緊急対策) 募集中 | — | — | — | 通年・随時 |
| 5 | IT導入補助金 募集中 | — | — | — | 通年・随時 |
※ 採択率・難易度は当サイト集計（出典: 各補助金事務局の公式発表）。補助金は地域・業種・時期により対象が変わります。
07 · NEXT STEP
-10万/月 の計画、
実際に補助金で後押しできるか調べる。
東京都港区でイートイン付きを開業するときに使える補助金・助成金を検索できます。開業資金の何割が補助対象になるかが分かれば、計画の通り方が変わります。
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09 · FAQ
よくある質問
港区でベーカリーを開業する際、菓子製造業許可と飲食店営業許可のどちらが必要ですか？
イートインスペースでドリンクを提供する場合は飲食店営業許可が必要です。パンの製造・販売だけなら菓子製造業許可ですが、イートインがある場合は両許可を取得するか飲食店営業許可に一本化するか管轄保健所に確認が必要です。
港区の保健所（芝・麻布・赤坂）への事前相談はいつ行けばいいですか？
物件契約前の図面段階での相談が鉄則です。契約後に設備不備が発覚すると改修費が数十万円単位で発生します。間取り図と使用する設備リストを持参して相談窓口を予約してください。
15坪のイートイン付きベーカリーで何席くらい設置できますか？
厨房・陳列スペースで約7〜8坪を使うと、残り7坪でテーブル席8〜10席程度が目安です。通路幅90cm以上を確保しないとバリアフリー基準を満たさないため、席数より動線設計を優先してください。
ご利用にあたっての注意事項
- 本シミュレーションは開業検討の参考情報であり、収益や費用を保証するものではありません。
- 坪単価・人件費（最低賃金）等は統計データに基づく概算値であり、実際の条件とは異なります。
- 売上予測は仮定の稼働率・客単価に基づくもので、実績を約束するものではありません。
- 実際の開業・経営判断にあたっては、必ず税理士・中小企業診断士等の専門家にご相談ください。