01
駅前一等地
駅徒歩3分以内。通行量が多く集客しやすいが家賃が高い
月商
249万
手取り
5万
パ
LIVE
飲食関連
東京都渋谷区 × イートイン付き
東京都渋谷区でイートイン付きを開業、
月商 166万円
/ 手取り -10万円
INSIGHT 渋谷の路地裏で、焼きたてと一杯のコーヒーが交差するベーカリー。
対応業種
15業種
対応エリア
47都道府県
補助金DB
1,382件
普通シナリオ（標準15坪・商業地域）
LIVE
月商
166万
手取り
-10万
分岐点
184万
楽観
12万
普通
-10万
悲観
-46万
立地タイプ別の月商
駅前一等地
249万
商業地域
166万
住宅街
93万
CHART · LOCATION
東京都渋谷区・立地タイプ別の比較
最高値を オレンジ、最低値をグレーで表示しています。
02 · LOCATION
立地タイプ別の比較
02
商業地域
商店街・繁華街。一定の通行量と手頃な家賃のバランス
月商
166万
手取り
-10万
03
住宅街
駅徒歩10分以上。家賃は安いがリピーター獲得が生命線
月商
93万
手取り
-27万
04
ロードサイド
幹線道路沿い。駐車場必須だが席数を確保しやすい
月商
83万
手取り
-26万
03 · ASSUMPTIONS
精度補正の前提
実効客単価1,140円
実効原価率33.8%
追加売上補正0%
追加初期費用750.0万円
追加月額費用0.0万円
補助・控除反映0.0万円
04 · AREA CONTEXT
東京都渋谷区でイートイン付きを開業するポイント
東京都渋谷区のパン屋・ベーカリー事情
渋谷区は原宿・表参道・代官山・恵比寿など個性の強いエリアが密集しており、パン屋の競合も「365日」「VIRON」など全国区の人気店が軒を連ねる激戦地です。観光客・地元住民・オフィスワーカーと客層が多様で、朝7時台から売上が立つ一方、週末と平日の波が大きい傾向があります。代々木公園周辺や富ヶ谷エリアはベーカリー激戦区として知られ、出店場所の選定が収益を大きく左右します。
東京都渋谷区のイートイン付き
渋谷区でイートイン付きベーカリーを成立させるには、ランチ需要とモーニング需要を両立させるメニュー設計が鍵で、客単価1,200円を確保するにはドリンクの粗利率（原価率15〜20%）を活かした構成が有効です。神泉や鴬谷町など住宅寄りの立地はリピーター獲得に向いており、渋谷駅徒歩圏の商業立地と比べて賃料を抑えながら客席回転を安定させやすい特徴があります。イートインスペースは飲食店営業許可の取得が必要となるため、物件契約前に渋谷区保健所への事前相談を必ず行ってください。
イートイン付きの業態特性
イートインスペース付きパン屋。客単価はドリンク込みで1,200円前後。客席分の面積が必要。
CASES
東京都渋谷区でイートイン付き、うまくいく人・つまずく人
実際のイートイン付き経営で見られる典型パターン。事業計画を書く前に自分がどちらに寄っているか確認する。
◯
うまくいく人の共通点
- + 代官山・猿楽町エリアは周辺住民の購買力が高く、週末のブランチ需要が旺盛なため、イートイン回転率を上げる時間帯限定メニューとの相性が良い
- + 渋谷区内の人気店は「パンの種類数より焼き上がり時間の見える化」で差別化しており、イートイン客へのライブ感演出が口コミ拡散につながりやすい
- + 月商174万円・手取り7万円という収益構造を改善するには、ドリンク単品ではなくセットメニュー化で客単価を1,400〜1,500円に引き上げることが現実的な打ち手になる
×
つまずく人の共通点
- ! 渋谷区の商業地域は坪単価35,000円・15坪で家賃52万円となるが、売上174万円に対する家賃比率は約30%と飲食業の適正水準（10〜15%）を大きく超えており、開業初年度は赤字転落リスクが高い
- ! イートインスペースを設けると客席数に応じた厨房面積比率の確保が必要になり、15坪という限られた面積ではバックヤードが圧迫されて製造キャパシティが制限されやすい
- ! 渋谷・原宿エリアは家賃上昇が続いており、初回契約時の賃料が更新時に増額交渉される事例が多く、5年後の固定費が開業時の想定を上回るリスクを織り込んでおく必要がある
ROADMAP
開業までのロードマップ
東京都渋谷区でイートイン付きを開業する場合の標準的な準備フロー（目安 6〜9か月）
-
1
市場調査・コンセプト設計
商圏人口・競合・客単価レンジを1〜2週間で整理。「誰に・何を・いくらで」をA4 1枚にまとめ、家族と金融機関に通る言葉に落とす。
-
2
事業計画書の作成
3シナリオ（楽観・普通・悲観）の月次損益、初期投資、自己資金比率、返済計画を1本にまとめる。日本政策金融公庫の創業計画書フォーマットを土台に、根拠データを必ず添える。
-
3
物件探し・内見・仮押さえ
駅前・商業・住宅街・ロードサイドで家賃・坪単価・人流を比較。スケルトン or 居抜きを判断し、保証金と造作費の総額で再シミュレーション。1〜2か月を見込む。
-
4
資金調達（創業融資・補助金申請）
日本政策金融公庫の新規開業資金、自治体の創業補助金、IT/小規模事業者持続化補助金を並行で検討。公募要領を読み、締切から逆算して必要書類と自己負担割合を確定させる。
-
5
内装工事・許認可・採用
保健所の飲食店営業許可、消防検査、必要に応じて深夜酒類提供届出を同時進行。内装・厨房・採用・仕入れ先の4本立てを2〜3か月でまとめ上げる。
-
6
プレオープン・グランドオープン
友人・家族・取引先を招いたプレオープンでオペレーションを点検。売上ゼロ月からの運転資金6か月分を残したうえで本番集客（SNS・MEO・チラシ）に入る。
05 · COLUMN
編集部
イートイン付きベーカリー開業で必要な許可・設備・法規制の全体像
イートインスペースを設けるパン屋は「菓子製造業」ではなく「飲食店営業許可」の取得が原則必要です。渋谷区保健所に図面を持参し事前相談を行い、客席エリアと厨房の区画、手洗い設備の独立設置、換気設備の基準を確認します。座席数が増えると消防法上の収容人数に関わり、用途変更や防火管理者の選任が必要になるケースがあります。また食品衛生責任者（講習受講で取得可）の常駐配置と、深夜0時以降の営業を行う場合は深夜酒類提供飲食店の届出も別途必要です。
東京都渋谷区のイートイン付き開業で使える補助金
東京都渋谷区（および全国対象）の補助金から、補助上限額が大きい順に掲載しています。最新の公募状況は各詳細ページでご確認ください。
| # | 補助金名 | 補助上限 | 補助率 | 採択率 | 締切 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 【令和８年度】経営力強化に向けた創意工夫チャレンジ促進事業(飲食事業者向け経営基盤強化支援（受動喫煙防止対策支援コース）)助成金 募集中 | 上限 400万円 | — | — | 2026/09/11 |
| 2 | 企業活力強化資金／観光産業等生産性向上資金 募集中 | — | — | — | 通年・随時 |
| 3 | 農業競争力強化支援法による事業再編・参入の促進 募集中 | — | — | — | 通年・随時 |
| 4 | 飲食事業者の業態転換支援 (新型コロナウイルス感染症緊急対策) 募集中 | — | — | — | 通年・随時 |
| 5 | IT導入補助金 募集中 | — | — | — | 通年・随時 |
※ 採択率・難易度は当サイト集計（出典: 各補助金事務局の公式発表）。補助金は地域・業種・時期により対象が変わります。
07 · NEXT STEP
-10万/月 の計画、
実際に補助金で後押しできるか調べる。
東京都渋谷区でイートイン付きを開業するときに使える補助金・助成金を検索できます。開業資金の何割が補助対象になるかが分かれば、計画の通り方が変わります。
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09 · FAQ
よくある質問
渋谷区でイートイン付きベーカリーを開業するには菓子製造業許可と飲食店営業許可のどちらが必要ですか？
イートインで飲食させる場合は飲食店営業許可が必要です。パンの製造販売のみなら菓子製造業許可で足りますが、席を設けた時点で飲食店許可に切り替わります。
渋谷区保健所への飲食店営業許可申請は何日前までに行う必要がありますか？
工事完了後、設備が整った状態で保健所の検査を受けます。申請から許可まで概ね2週間前後かかるため、内装完了の3週間前には事前相談を済ませておくのが目安です。
15坪のベーカリーにイートインを設ける場合、客席は何席まで現実的に置けますか？
厨房・バックヤードに7〜8坪を確保すると残り7坪がホールになり、二人掛けテーブルで8〜10席程度が現実的な上限です。通路幅60cm以上の確保も必要です。
ご利用にあたっての注意事項
- 本シミュレーションは開業検討の参考情報であり、収益や費用を保証するものではありません。
- 坪単価・人件費（最低賃金）等は統計データに基づく概算値であり、実際の条件とは異なります。
- 売上予測は仮定の稼働率・客単価に基づくもので、実績を約束するものではありません。
- 実際の開業・経営判断にあたっては、必ず税理士・中小企業診断士等の専門家にご相談ください。