01
駅前一等地
駅徒歩3分以内。通行量が多く集客しやすいが家賃が高い
月商
737万
手取り
253万
歯
LIVE
治療・医療
東京都港区 × 自費中心
東京都港区で自費中心を開業、
月商 614万円
/ 手取り 213万円
INSIGHT 港区の富裕層マーケットで、専門性と英語対応を武器に自費特化クリニックを育てる。
対応業種
15業種
対応エリア
47都道府県
普通シナリオ（標準15坪・商業地域）
LIVE
月商
614万
手取り
213万
分岐点
190万
楽観
316万
普通
213万
悲観
89万
立地タイプ別の月商
駅前一等地
737万
商業地域
614万
住宅街
491万
CHART · LOCATION
東京都港区・立地タイプ別の比較
最高値を オレンジ、最低値をグレーで表示しています。
02 · LOCATION
立地タイプ別の比較
02
商業地域
商店街・繁華街。一定の通行量と手頃な家賃のバランス
月商
614万
手取り
213万
03
住宅街
駅徒歩10分以上。家賃は安いがリピーター獲得が生命線
月商
491万
手取り
169万
04
ロードサイド
幹線道路沿い。駐車場必須だが席数を確保しやすい
月商
368万
手取り
111万
03 · ASSUMPTIONS
精度補正の前提
実効客単価62,000円
実効原価率25.0%
追加売上補正0%
追加初期費用1800.0万円
追加月額費用0.0万円
補助・控除反映0.0万円
04 · AREA CONTEXT
東京都港区で自費中心を開業するポイント
東京都港区の歯科医院事情
港区は六本木・麻布十番・白金・赤坂・品川エリアをはじめ、高所得者層・外資系企業勤務者・在日外国人が集中する都内屈指の富裕層マーケット。審美意識が高くホワイトニングやセラミック治療への支出をいとわない患者層が厚く、既存の高級歯科クリニックも多数競合する激戦区でもある。虎ノ門ヒルズ・麻布台ヒルズといった再開発エリアの新規オフィス・レジデンス入居者を取り込めるかが立地選定の鍵となる。
東京都港区の自費中心
港区で自費中心クリニックを成立させるには、矯正・インプラント・セラミックのうち少なくとも1分野で明確な専門性を打ち出し、広尾や白金台の富裕層住宅街あるいは西麻布・六本木の夜間需要にも対応できる診療時間設計が差別化につながる。また外資系企業集積エリアでは英語対応スタッフの配置が実質的な集患要件となっており、HPの英語ページ整備とセットで検討する必要がある。
自費中心の業態特性
矯正・インプラント・審美歯科が中心。高単価だが設備投資も大きい。
CASES
東京都港区で自費中心、うまくいく人・つまずく人
実際の自費中心経営で見られる典型パターン。事業計画を書く前に自分がどちらに寄っているか確認する。
◯
うまくいく人の共通点
- + 麻布十番・広尾・白金高輪の各駅徒歩5分圏内は富裕層患者の来院動線として最優先エリア。坪35,000円を前提にすると15坪・家賃52万円でも1ユニットあたりの患者単価を15〜20万円以上に設計することで月商350万円超は現実的な射程に入る
- + インプラント・矯正は設備投資が大きい（CT撮影装置350〜500万円、マイクロスコープ200〜400万円）ため、開業初年度は治療メニューを審美・ホワイトニング中心に絞り、キャッシュフローが安定した2年目以降にCT・インプラント対応へ順次拡張するフェーズ設計が資金ショートを防ぐ
- + 港区内での認知取得にはGoogleビジネスプロフィールの日英バイリンガル対応と、医療広告ガイドラインに準拠した症例写真掲載（治療前後のビジュアル訴求）が有効。六本木ヒルズ・虎ノ門エリアのオフィスワーカーにはランチタイム診療枠の設定が予約率向上に直結する
×
つまずく人の共通点
- ! 港区の商業テナントは居抜き物件が極めて少なく、スケルトンからの内装工事費が坪60〜80万円に達するケースが多い。15坪規模でも内装・設備込みで3,500〜5,000万円の初期投資を想定しなければならず、自費特化の収益が軌道に乗るまでの24〜36か月分のランニングコスト確保が必須となる
- ! 白金・麻布エリアにはすでに高単価自費歯科が複数存在し、後発クリニックが価格競争に巻き込まれるリスクがある。専門医資格（日本矯正歯科学会認定医・口腔インプラント学会認定医など）を保有していない場合、患者からの信頼獲得に時間がかかり、月商350万円到達が開業1年以上先にずれ込む可能性がある
- ! 自費診療主体でも医療法上の広告規制（医療広告ガイドライン）は保険診療と同様に適用される。「No.1」「最安値」などの誇大表現や、インフォームドコンセントを経ない治療前後写真のSNS投稿は行政指導対象となるため、開業前にウェブサイト・SNS全体のコンプライアンス確認が不可欠
ROADMAP
開業までのロードマップ
東京都港区で自費中心を開業する場合の標準的な準備フロー（目安 6〜9か月）
-
1
市場調査・コンセプト設計
商圏人口・競合・客単価レンジを1〜2週間で整理。「誰に・何を・いくらで」をA4 1枚にまとめ、家族と金融機関に通る言葉に落とす。
-
2
事業計画書の作成
3シナリオ（楽観・普通・悲観）の月次損益、初期投資、自己資金比率、返済計画を1本にまとめる。日本政策金融公庫の創業計画書フォーマットを土台に、根拠データを必ず添える。
-
3
物件探し・内見・仮押さえ
駅前・商業・住宅街・ロードサイドで家賃・坪単価・人流を比較。スケルトン or 居抜きを判断し、保証金と造作費の総額で再シミュレーション。1〜2か月を見込む。
-
4
資金調達（創業融資・補助金申請）
日本政策金融公庫の新規開業資金、自治体の創業補助金、IT/小規模事業者持続化補助金を並行で検討。公募要領を読み、締切から逆算して必要書類と自己負担割合を確定させる。
-
5
内装工事・許認可・採用
保健所の飲食店営業許可、消防検査、必要に応じて深夜酒類提供届出を同時進行。内装・厨房・採用・仕入れ先の4本立てを2〜3か月でまとめ上げる。
-
6
プレオープン・グランドオープン
友人・家族・取引先を招いたプレオープンでオペレーションを点検。売上ゼロ月からの運転資金6か月分を残したうえで本番集客（SNS・MEO・チラシ）に入る。
05 · COLUMN
編集部
港区で自費歯科を開業する前に知っておくべき届出・設備・法規制の実務
歯科医院を開業するには「診療所開設届」を開設後10日以内に港区保健所へ提出する義務がある。自費診療のみを行う場合でも保険医療機関の指定を受けることが多く、その場合は別途「保険医療機関指定申請」が必要となる。インプラント治療にはCT装置（医療機器製造販売届出済品）を院内設置する場合、薬機法に基づく医療機器販売業届も求められる。矯正専門で開業する場合は日本矯正歯科学会認定医資格の取得が患者信頼に加えて集患広告の訴求力を高める。院内の放射線装置（デジタルレントゲン・CT）設置には「エックス線装置備付届」を東京都へ提出し、装置ごとに線量管理記録の保存義務がある。自費中心クリニックでは「自由診療の料金掲示義務」（医療法施行規則）に従い、院内およびウェブサイトへの料金表掲載が求められる点も見落とされやすい。
07 · NEXT STEP
213万/月 の計画、
実際に補助金で後押しできるか調べる。
東京都港区で自費中心を開業するときに使える補助金・助成金をガイドで確認できます。開業資金の何割が補助対象になるかが分かれば、計画の通り方が変わります。
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09 · FAQ
よくある質問
港区で歯科を開業する場合、物件はどのエリアが自費集客に向いていますか？
白金高輪・麻布十番・広尾の各駅徒歩5分圏内が富裕層患者の生活動線と重なりやすく、虎ノ門・六本木はオフィスワーカーへのアクセスも良好なため、自費単価を高く設定しやすい立地です。
港区での歯科開業にかかる初期費用はどれくらいを見込めばいいですか？
15坪・3ユニット構成でスケルトン内装の場合、内装工事・ユニット・CT等の設備費込みで3,500〜5,000万円が目安。港区は内装施工単価が都内平均より高い傾向があります。
自費専門歯科でも保険医療機関の登録は必要ですか？
法的義務はありませんが、患者の初診対応や緊急処置で保険診療が必要になる場面もあるため、開業時に保険医療機関指定を取得しておくクリニックが実務上は多数派です。
ご利用にあたっての注意事項
- 本シミュレーションは開業検討の参考情報であり、収益や費用を保証するものではありません。
- 坪単価・人件費（最低賃金）等は統計データに基づく概算値であり、実際の条件とは異なります。
- 売上予測は仮定の稼働率・客単価に基づくもので、実績を約束するものではありません。
- 実際の開業・経営判断にあたっては、必ず税理士・中小企業診断士等の専門家にご相談ください。