01
駅前一等地
駅徒歩3分以内。通行量が多く集客しやすいが家賃が高い
月商
737万
手取り
281万
歯
LIVE
治療・医療
東京都品川区 × 自費中心
東京都品川区で自費中心を開業、
月商 614万円
/ 手取り 231万円
INSIGHT 品川の高感度患者に選ばれる自費特化歯科を、五反田・大崎・武蔵小山で。
対応業種
15業種
対応エリア
47都道府県
普通シナリオ（標準15坪・商業地域）
LIVE
月商
614万
手取り
231万
分岐点
153万
楽観
334万
普通
231万
悲観
108万
立地タイプ別の月商
駅前一等地
737万
商業地域
614万
住宅街
491万
CHART · LOCATION
東京都品川区・立地タイプ別の比較
最高値を オレンジ、最低値をグレーで表示しています。
02 · LOCATION
立地タイプ別の比較
02
商業地域
商店街・繁華街。一定の通行量と手頃な家賃のバランス
月商
614万
手取り
231万
03
住宅街
駅徒歩10分以上。家賃は安いがリピーター獲得が生命線
月商
491万
手取り
180万
04
ロードサイド
幹線道路沿い。駐車場必須だが席数を確保しやすい
月商
368万
手取り
121万
03 · ASSUMPTIONS
精度補正の前提
実効客単価62,000円
実効原価率25.0%
追加売上補正0%
追加初期費用1800.0万円
追加月額費用0.0万円
補助・控除反映0.0万円
04 · AREA CONTEXT
東京都品川区で自費中心を開業するポイント
東京都品川区の歯科医院事情
品川区は五反田・大崎・武蔵小山・西小山など再開発エリアと住宅密集エリアが混在し、オフィスワーカーから子育て世帯まで幅広い患者層が見込める。目黒区・大田区との境界エリアでは競合医院との商圏争いが起きやすく、五反田や大崎駅周辺は既存の自費系クリニックがすでに一定数存在する。武蔵小山商店街や西小山の住宅街沿いは比較的競合密度が低く、高所得ファミリー層を狙える立地として注目されている。
東京都品川区の自費中心
品川区の自費中心歯科は、天王洲アイルや大崎のIT・外資系企業勤務者をターゲットにした審美・矯正メニューが刺さりやすく、英語対応や平日夜間診療がそのまま差別化になる。インプラントや矯正は1件あたりの単価が高い分、月間新患数10〜15名でも月商350万円台を現実的に狙えるが、CT・マイクロスコープ・口腔内スキャナーなど設備投資が1,500万円を超えるケースも多い。五反田・大崎エリアでは家賃相場が坪2万円前後と高止まりしているため、15坪・月30万円の物件は相場内だが、内装工事費を含めた初期投資の回収計画を3年スパンで精緻に組む必要がある。
自費中心の業態特性
矯正・インプラント・審美歯科が中心。高単価だが設備投資も大きい。
CASES
東京都品川区で自費中心、うまくいく人・つまずく人
実際の自費中心経営で見られる典型パターン。事業計画を書く前に自分がどちらに寄っているか確認する。
◯
うまくいく人の共通点
- + 武蔵小山・西小山エリアは再開発余地が残り家賃交渉の余地があるため、五反田より5〜10万円低い家賃で同等の患者導線を確保できる物件が出やすい
- + 矯正・インプラント双方を扱う場合、東京都への診療所開設届に加えCT設置に伴う医療法第15条の3に基づく放射線装置設置届を品川区保健所へ提出する必要があり、内装着工前に確認申請のスケジュールを逆算する
- + 大崎・品川駅周辺の外資系企業勤務者層はインビザラインや審美修復のリサーチをSNSや英語サイトで行う傾向があるため、Googleビジネスプロフィールの英語併記と写真の充実が初期集患コストを下げる直接的な手段になる
×
つまずく人の共通点
- ! 五反田・大崎エリアは自費系歯科の新規参入が続いており、開業後1〜2年で同コンセプトの競合が半径500m以内に出現するリスクが他区より高い
- ! CT・口腔内スキャナー・マイクロスコープを導入すると設備費だけで1,200〜1,800万円に達し、15坪・月商351万円のシナリオでは設備リース料が月15〜25万円規模になり手取り110万円をさらに圧迫する
- ! 品川区の商業地域は飲食・物販との競合で優良物件の賃料が急騰しやすく、5年後の賃料改定時に坪2万5,000円へ上昇した場合、同規模で月37万5,000円となり損益分岐点が一気に上がる
ROADMAP
開業までのロードマップ
東京都品川区で自費中心を開業する場合の標準的な準備フロー（目安 6〜9か月）
-
1
市場調査・コンセプト設計
商圏人口・競合・客単価レンジを1〜2週間で整理。「誰に・何を・いくらで」をA4 1枚にまとめ、家族と金融機関に通る言葉に落とす。
-
2
事業計画書の作成
3シナリオ（楽観・普通・悲観）の月次損益、初期投資、自己資金比率、返済計画を1本にまとめる。日本政策金融公庫の創業計画書フォーマットを土台に、根拠データを必ず添える。
-
3
物件探し・内見・仮押さえ
駅前・商業・住宅街・ロードサイドで家賃・坪単価・人流を比較。スケルトン or 居抜きを判断し、保証金と造作費の総額で再シミュレーション。1〜2か月を見込む。
-
4
資金調達（創業融資・補助金申請）
日本政策金融公庫の新規開業資金、自治体の創業補助金、IT/小規模事業者持続化補助金を並行で検討。公募要領を読み、締切から逆算して必要書類と自己負担割合を確定させる。
-
5
内装工事・許認可・採用
保健所の飲食店営業許可、消防検査、必要に応じて深夜酒類提供届出を同時進行。内装・厨房・採用・仕入れ先の4本立てを2〜3か月でまとめ上げる。
-
6
プレオープン・グランドオープン
友人・家族・取引先を招いたプレオープンでオペレーションを点検。売上ゼロ月からの運転資金6か月分を残したうえで本番集客（SNS・MEO・チラシ）に入る。
05 · COLUMN
編集部
品川区で自費専門歯科を開業する前に知っておくべき届出・設備・法規制の実務
自費中心の歯科開業では、保険診療との届出フローに加えて自費特有の手続きが重なる。まず診療所開設届は開業日から10日以内に品川区保健所へ提出が必須で、管理者（歯科医師免許取得後2年以上の実務経験者）の届出も同時に行う。CTを導入する場合は医療法施行規則に基づく放射線診療室の構造設備基準を満たした上で、放射線装置設置届を東京都へ提出する。インプラント手術室は陰圧管理は不要だが、清潔区域の区分と換気設備の基準を事前に保健所と協議しておくとスムーズ。審美目的の口腔内漂白（ホワイトニング）は歯科医師または歯科衛生士が施術する限り医療行為として問題ないが、患者への説明と同意書取得を診療録に記録する運用を開業時から徹底する必要がある。
07 · NEXT STEP
231万/月 の計画、
実際に補助金で後押しできるか調べる。
東京都品川区で自費中心を開業するときに使える補助金・助成金をガイドで確認できます。開業資金の何割が補助対象になるかが分かれば、計画の通り方が変わります。
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09 · FAQ
よくある質問
品川区で自費専門の歯科医院を開業するのに必要な届出は何ですか？
診療所開設届（開業後10日以内に品川区保健所へ提出）、管理者届、CT設置の場合は放射線装置設置届が必要です。保険医療機関指定を受けない場合でも診療所開設届は必須です。
五反田・大崎エリアで15坪の物件を借りた場合、月の初期費用はどの程度かかりますか？
家賃30万円に加え、保証金6〜12ヶ月分（180〜360万円）が初期に必要です。内装工事は坪40〜60万円が品川区商業地域の相場で、15坪なら600〜900万円程度が目安です。
品川区で矯正・インプラントを中心とした自費歯科を開業した場合、月商350万円は現実的ですか？
インプラント月3〜4件（単価35〜40万円）とマウスピース矯正月5〜6件（単価80〜100万円）を組み合わせると、3ユニット・月商350万円台は十分現実的なシナリオです。
ご利用にあたっての注意事項
- 本シミュレーションは開業検討の参考情報であり、収益や費用を保証するものではありません。
- 坪単価・人件費（最低賃金）等は統計データに基づく概算値であり、実際の条件とは異なります。
- 売上予測は仮定の稼働率・客単価に基づくもので、実績を約束するものではありません。
- 実際の開業・経営判断にあたっては、必ず税理士・中小企業診断士等の専門家にご相談ください。