01
駅前一等地
駅徒歩3分以内。通行量が多く集客しやすいが家賃が高い
月商
44万
手取り
-28万
宿
LIVE
介護・福祉・宿泊
愛媛県 × ドミトリー
愛媛県でドミトリーを開業、
月商 44万円
/ 手取り -21万円
INSIGHT 道後・今治の旅動線を味方にして、9ベッドから世界中の旅人をつなぐ拠点を築く
対応業種
15業種
対応エリア
47都道府県
補助金DB
222件
普通シナリオ（標準15坪・商業地域）
LIVE
月商
44万
手取り
-21万
分岐点
67万
楽観
0万
普通
-21万
悲観
-30万
立地タイプ別の月商
駅前一等地
44万
商業地域
44万
住宅街
44万
CHART · LOCATION
愛媛県・立地タイプ別の比較
最高値を オレンジ、最低値をグレーで表示しています。
02 · LOCATION
立地タイプ別の比較
02
商業地域
商店街・繁華街。一定の通行量と手頃な家賃のバランス
月商
44万
手取り
-21万
03
住宅街
駅徒歩10分以上。家賃は安いがリピーター獲得が生命線
月商
44万
手取り
-16万
04
ロードサイド
幹線道路沿い。駐車場必須だが席数を確保しやすい
月商
44万
手取り
-14万
03 · ASSUMPTIONS
精度補正の前提
実効客単価4,000円
実効原価率6.0%
追加売上補正0%
追加初期費用0.0万円
追加月額費用8.0万円
補助・控除反映0.0万円
04 · AREA CONTEXT
愛媛県でドミトリーを開業するポイント
愛媛県の宿泊業・ゲストハウス事情
愛媛県は松山市を中心に道後温泉や松山城への観光需要が根強く、台湾・香港・韓国からのインバウンド旅行者が増加傾向にある。松山空港から市街地へのアクセスが良好な一方、松山市駅・大街道周辺の宿泊施設は増加しており、価格競争が激化している。今治や宇和島など県内二次都市はしまなみ海道サイクリング需要を取り込める余地があり、立地選定が収益を左右する。
愛媛県のドミトリー
道後温泉本館周辺や大街道・銀天街エリアへの徒歩圏内であれば、OTAでの検索露出で外国人バックパッカーを集客しやすいが、15坪・9ベッドという小規模構成では稼働率80%以上を維持しないと赤字が続く。しまなみ海道の玄関口である今治駅周辺は坪単価が松山より低く、サイクリスト向け荷物置き場や洗車スペースを設けることで差別化が図れる。OTA手数料15〜20%の負担を軽減するため、自社サイト予約への誘導やリピーター向けSNS施策を初期から組み込む必要がある。
ドミトリーの業態特性
相部屋型ゲストハウス。1泊4,000円前後。インバウンド需要が中心。OTA手数料15〜20%が重い。
CASES
愛媛県でドミトリー、うまくいく人・つまずく人
実際のドミトリー経営で見られる典型パターン。事業計画を書く前に自分がどちらに寄っているか確認する。
◯
うまくいく人の共通点
- + 松山市駅から徒歩10分圏内または道後温泉駅徒歩5分圏内に絞って物件を探す。この二極から外れると、OTA検索順位で上位表示されても予約転換率が著しく落ちる
- + しまなみ海道サイクリング需要を狙う場合は今治駅西口エリアを検討する。自転車の室内保管スペース（1台分でも可）を設けるだけでBooking.comのレビュースコアが上がりやすい
- + 旅館業法の簡易宿所営業許可取得と並行して、松山市保健所への事前相談を早期に行う。道後・松山市駅周辺は用途地域の確認が必要で、物件契約前に営業可否を確認しないと取得できないケースがある
×
つまずく人の共通点
- ! 15坪・9ベッドで家賃12万円の場合、稼働率60%（月約162泊）でも客室売上は約65万円となるが、OTA手数料・光熱費・消耗品を差し引くと実質赤字幅が拡大し、普通シナリオの手取り-21万円から改善しない
- ! 道後温泉本館は2024年以降も段階的リニューアル中であり、工事状況次第で観光客の動線が変化する。道後エリア一択で物件を選ぶと、集客の波が読みにくくなるリスクがある
- ! 愛媛県は南海トラフ地震の想定被害エリアに含まれており、宿泊業の事業継続計画（BCP）を持たない小規模ゲストハウスは被災後に再開できず廃業に至る事例が国内他地域で複数報告されている
ROADMAP
開業までのロードマップ
愛媛県でドミトリーを開業する場合の標準的な準備フロー（目安 6〜9か月）
-
1
市場調査・コンセプト設計
商圏人口・競合・客単価レンジを1〜2週間で整理。「誰に・何を・いくらで」をA4 1枚にまとめ、家族と金融機関に通る言葉に落とす。
-
2
事業計画書の作成
3シナリオ（楽観・普通・悲観）の月次損益、初期投資、自己資金比率、返済計画を1本にまとめる。日本政策金融公庫の創業計画書フォーマットを土台に、根拠データを必ず添える。
-
3
物件探し・内見・仮押さえ
駅前・商業・住宅街・ロードサイドで家賃・坪単価・人流を比較。スケルトン or 居抜きを判断し、保証金と造作費の総額で再シミュレーション。1〜2か月を見込む。
-
4
資金調達（創業融資・補助金申請）
日本政策金融公庫の新規開業資金、自治体の創業補助金、IT/小規模事業者持続化補助金を並行で検討。公募要領を読み、締切から逆算して必要書類と自己負担割合を確定させる。
-
5
内装工事・許認可・採用
保健所の飲食店営業許可、消防検査、必要に応じて深夜酒類提供届出を同時進行。内装・厨房・採用・仕入れ先の4本立てを2〜3か月でまとめ上げる。
-
6
プレオープン・グランドオープン
友人・家族・取引先を招いたプレオープンでオペレーションを点検。売上ゼロ月からの運転資金6か月分を残したうえで本番集客（SNS・MEO・チラシ）に入る。
05 · COLUMN
編集部
愛媛でドミトリー型ゲストハウスを開く前に知っておくべき許可・設備・法規制の全体像
ドミトリー（相部屋型宿泊施設）の開業には旅館業法に基づく「簡易宿所営業」の許可が必要で、申請先は松山市の場合は松山市保健所となる。主な設備要件は、宿泊者1人あたり床面積3.3㎡以上（フロントレス型は緩和規定あり）、適切な換気・採光・防湿、男女別トイレの設置、鍵付きロッカーの提供などで、フロント不設置の場合はスマートロック等の入退室管理システムが求められる。消防法に基づく自動火災報知設備・誘導灯の設置も義務付けられており、既存物件の改修費が想定外に膨らむ事例が多い。また用途地域によっては旅館業の営業自体が不可となるため、物件契約前に松山市都市計画課と保健所双方への確認が不可欠となる。
07 · NEXT STEP
-21万/月 の計画、
実際に補助金で後押しできるか調べる。
愛媛県でドミトリーを開業するときに使える補助金・助成金を検索できます。開業資金の何割が補助対象になるかが分かれば、計画の通り方が変わります。
RELATED · GUIDES
関連ガイド
09 · FAQ
よくある質問
愛媛県でドミトリー型ゲストハウスを開くのに必要な許可は何ですか？
旅館業法の簡易宿所営業許可が必要です。松山市内であれば松山市保健所へ申請し、用途地域・設備・消防の三点をクリアしてから許可が下ります。
松山市でゲストハウスを開業する際、物件の用途地域はどう確認すればよいですか？
松山市都市計画課の窓口またはオンライン都市計画情報システムで用途地域を確認し、旅館業が営業可能な地域かどうかを保健所にも事前相談するのが確実です。
しまなみ海道沿いで小規模ドミトリーを開業する場合、今治市と松山市どちらが有利ですか？
今治市は坪単価が低く初期費用を抑えやすい反面、インバウンド集客力は松山市に劣ります。サイクリスト特化で差別化できる運営力があれば今治市も十分成立します。
ご利用にあたっての注意事項
- 本シミュレーションは開業検討の参考情報であり、収益や費用を保証するものではありません。
- 坪単価・人件費（最低賃金）等は統計データに基づく概算値であり、実際の条件とは異なります。
- 売上予測は仮定の稼働率・客単価に基づくもので、実績を約束するものではありません。
- 実際の開業・経営判断にあたっては、必ず税理士・中小企業診断士等の専門家にご相談ください。