01
駅前一等地
駅徒歩3分以内。通行量が多く集客しやすいが家賃が高い
月商
32万
手取り
-36万
宿
LIVE
介護・福祉・宿泊
大分県 × 個室タイプ
大分県で個室タイプを開業、
月商 32万円
/ 手取り -30万円
INSIGHT 別府・由布院の温泉地で、あなただけの3室を磨き上げる個室ゲストハウス開業。
対応業種
15業種
対応エリア
47都道府県
補助金DB
222件
普通シナリオ（標準15坪・商業地域）
LIVE
月商
32万
手取り
-30万
分岐点
64万
楽観
-15万
普通
-30万
悲観
-36万
立地タイプ別の月商
駅前一等地
32万
商業地域
32万
住宅街
32万
CHART · LOCATION
大分県・立地タイプ別の比較
最高値を オレンジ、最低値をグレーで表示しています。
02 · LOCATION
立地タイプ別の比較
02
商業地域
商店街・繁華街。一定の通行量と手頃な家賃のバランス
月商
32万
手取り
-30万
03
住宅街
駅徒歩10分以上。家賃は安いがリピーター獲得が生命線
月商
32万
手取り
-24万
04
ロードサイド
幹線道路沿い。駐車場必須だが席数を確保しやすい
月商
32万
手取り
-23万
03 · ASSUMPTIONS
精度補正の前提
実効客単価8,000円
実効原価率5.0%
追加売上補正0%
追加初期費用0.0万円
追加月額費用10.0万円
補助・控除反映0.0万円
04 · AREA CONTEXT
大分県で個室タイプを開業するポイント
大分県の宿泊業・ゲストハウス事情
大分県は別府・由布院という全国屈指の温泉観光地を抱え、インバウンド需要も含め年間観光客数は1,400万人超を誇る。一方で別府駅周辺や湯布院駅前の宿泊施設は大型旅館・ホテルが中心で、こだわりある旅行者向けの小規模個室ゲストハウスはまだ希少。竹田市や臼杵市など歴史的街並みエリアでも宿泊施設の絶対数が少なく、地方都市ならではの空白市場が存在する。
大分県の個室タイプ
別府の鉄輪・明礼エリアや由布院の湯の坪街道沿いは観光動線上にあり、個室型ゲストハウスの立地として集客力が高い反面、物件取得競争が激しく坪8,000円の家賃でも好立地物件は争奪戦になる。1泊8,000円前後の価格帯は大型旅館より安くビジネスホテルより高い絶妙な位置づけで、一人旅のアクティブシニアや外国人個人旅行者の需要と合致しやすい。3室という少客室数では稼働率80%以上を維持しないと収支が成立しないため、OTAだけでなく独自の予約導線とリピーター施策が収益の生命線になる。
個室タイプの業態特性
個室型ゲストハウス・民泊。1泊8,000円前後。客室数は少ないが単価が高い。リピーター獲得が鍵。
CASES
大分県で個室タイプ、うまくいく人・つまずく人
実際の個室タイプ経営で見られる典型パターン。事業計画を書く前に自分がどちらに寄っているか確認する。
◯
うまくいく人の共通点
- + 別府地獄めぐりや由布岳登山など大分固有の体験とセットになった宿泊プランをOTA上で組むことで、単なる素泊まり宿との差別化が図れる
- + 臼杵石仏・耶馬渓・九重夢大吊橋などの観光拠点へのアクセスルートや送迎情報を部屋の案内冊子に落とし込むと、口コミ評価の底上げにつながる
- + 温泉県ならではの強みとして近隣の共同浴場や貸切温泉を地図付きで紹介し、大浴場を持てない小規模施設のデメリットを逆手に取った『地域温泉コンシェルジュ』的ポジションを確立する
×
つまずく人の共通点
- ! 3室・月商19万円の試算では家賃12万円だけで収支が圧迫され、光熱費・清掃費・OTA手数料（15〜20%）を加えると初年度の赤字は深刻で、税引後手取りマイナス28万円という数字が示す通り自己資金の厚みが最低でも500万円以上必要になる
- ! 別府・由布院エリアは大型連休や夏休みに稼働が集中する一方、1〜2月の閑散期は稼働率30%台まで落ち込むケースがあり、季節変動リスクをどう平準化するかが個人オーナーには特に重い課題となる
- ! 住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出や旅館業法の簡易宿所営業許可のどちらで進めるかで客室面積・換気設備の基準が異なり、大分市・別府市・由布市それぞれで条例上の制限日数や用途地域の制約が違うため、物件取得前に各市の保健所へ事前相談しないまま契約すると改修費が大幅に膨らむリスクがある
ROADMAP
開業までのロードマップ
大分県で個室タイプを開業する場合の標準的な準備フロー（目安 6〜9か月）
-
1
市場調査・コンセプト設計
商圏人口・競合・客単価レンジを1〜2週間で整理。「誰に・何を・いくらで」をA4 1枚にまとめ、家族と金融機関に通る言葉に落とす。
-
2
事業計画書の作成
3シナリオ（楽観・普通・悲観）の月次損益、初期投資、自己資金比率、返済計画を1本にまとめる。日本政策金融公庫の創業計画書フォーマットを土台に、根拠データを必ず添える。
-
3
物件探し・内見・仮押さえ
駅前・商業・住宅街・ロードサイドで家賃・坪単価・人流を比較。スケルトン or 居抜きを判断し、保証金と造作費の総額で再シミュレーション。1〜2か月を見込む。
-
4
資金調達（創業融資・補助金申請）
日本政策金融公庫の新規開業資金、自治体の創業補助金、IT/小規模事業者持続化補助金を並行で検討。公募要領を読み、締切から逆算して必要書類と自己負担割合を確定させる。
-
5
内装工事・許認可・採用
保健所の飲食店営業許可、消防検査、必要に応じて深夜酒類提供届出を同時進行。内装・厨房・採用・仕入れ先の4本立てを2〜3か月でまとめ上げる。
-
6
プレオープン・グランドオープン
友人・家族・取引先を招いたプレオープンでオペレーションを点検。売上ゼロ月からの運転資金6か月分を残したうえで本番集客（SNS・MEO・チラシ）に入る。
05 · COLUMN
編集部
大分県で個室型ゲストハウスを開く前に知っておきたい許認可と設備の現実
個室型ゲストハウスの開業には、旅館業法に基づく「簡易宿所営業許可」が基本ルートとなる。大分県内では各市の保健所（別府市は別府市保健所、由布市は大分県中部保健所）が窓口で、客室の床面積は宿泊者数×3.3㎡以上、フロント設備の代替措置、適切な換気・採光・防火が求められる。消防法上の用途変更に伴うスプリンクラーや誘導灯の設置も物件規模によって必要になる。住宅宿泊事業法（民泊新法）を選ぶ場合は年間180日の営業上限があり、別府市・大分市では条例でさらに制限される区域も存在する。旅館業法の方が営業日数制限はないが改修基準が厳しく、10〜30万円規模の追加工事が発生することも珍しくない。事前に図面を持参して保健所と消防署の双方に相談するのが開業コストを読む唯一の近道だ。
07 · NEXT STEP
-30万/月 の計画、
実際に補助金で後押しできるか調べる。
大分県で個室タイプを開業するときに使える補助金・助成金を検索できます。開業資金の何割が補助対象になるかが分かれば、計画の通り方が変わります。
RELATED · GUIDES
関連ガイド
09 · FAQ
よくある質問
大分県で個室ゲストハウスを開くには旅館業法と民泊新法どちらが有利ですか？
通年営業を目指すなら旅館業法の簡易宿所許可が現実的。民泊新法は年180日上限があり、別府市など条例で制限区域を設ける自治体では営業日数がさらに減るため収支計画が成り立ちにくい。
別府駅・由布院駅周辺で15坪の物件を探す場合、月家賃の相場はどのくらいですか？
別府駅徒歩圏の商業地域では坪7,000〜9,000円が目安で、15坪なら月10〜13万円程度。由布院駅徒歩圏はさらに高騰傾向にあり、古民家物件は初期改修費が別途100万円超になるケースも多い。
3室しかない個室ゲストハウスでも外国人旅行者を受け入れる際に必要な手続きはありますか？
旅館業法の許可取得後、外国人旅行者の宿泊には宿帳（外国語対応）への氏名・国籍・パスポート番号の記載が法律上義務づけられており、フロントレス運営の場合もチェックイン時の本人確認手順を書面で整備しておく必要がある。
ご利用にあたっての注意事項
- 本シミュレーションは開業検討の参考情報であり、収益や費用を保証するものではありません。
- 坪単価・人件費（最低賃金）等は統計データに基づく概算値であり、実際の条件とは異なります。
- 売上予測は仮定の稼働率・客単価に基づくもので、実績を約束するものではありません。
- 実際の開業・経営判断にあたっては、必ず税理士・中小企業診断士等の専門家にご相談ください。