01
駅前一等地
駅徒歩3分以内。通行量が多く集客しやすいが家賃が高い
月商
44万
手取り
-33万
宿
LIVE
介護・福祉・宿泊
滋賀県 × ドミトリー
滋賀県でドミトリーを開業、
月商 44万円
/ 手取り -25万円
INSIGHT 琵琶湖を枕に、京都へ30分——滋賀だから成立するドミトリーを設計する
対応業種
15業種
対応エリア
47都道府県
補助金DB
222件
普通シナリオ（標準15坪・商業地域）
LIVE
月商
44万
手取り
-25万
分岐点
71万
楽観
-4万
普通
-25万
悲観
-34万
立地タイプ別の月商
駅前一等地
44万
商業地域
44万
住宅街
44万
CHART · LOCATION
滋賀県・立地タイプ別の比較
最高値を オレンジ、最低値をグレーで表示しています。
02 · LOCATION
立地タイプ別の比較
02
商業地域
商店街・繁華街。一定の通行量と手頃な家賃のバランス
月商
44万
手取り
-25万
03
住宅街
駅徒歩10分以上。家賃は安いがリピーター獲得が生命線
月商
44万
手取り
-18万
04
ロードサイド
幹線道路沿い。駐車場必須だが席数を確保しやすい
月商
44万
手取り
-16万
03 · ASSUMPTIONS
精度補正の前提
実効客単価4,000円
実効原価率6.0%
追加売上補正0%
追加初期費用0.0万円
追加月額費用8.0万円
補助・控除反映0.0万円
04 · AREA CONTEXT
滋賀県でドミトリーを開業するポイント
滋賀県の宿泊業・ゲストハウス事情
滋賀県は琵琶湖・比叡山・彦根城・近江八幡などの観光資源を持ちながら、京都・大阪へのアクセスが良い草津・大津エリアに訪日外国人が流入している。近年はJR琵琶湖線沿線の駅近物件でゲストハウスの出店が散見されるが、京都と比べて認知度が低く、OTA上での競合はまだ薄い。一方で冬季や平日は稼働率が著しく落ちる季節格差が大きく、通年での収益安定化が課題となっている。
滋賀県のドミトリー
大津市・草津市のJR駅から徒歩圏内、または彦根・近江八幡の観光拠点エリアが立地候補として現実的で、インバウンド客は琵琶湖サイクリングや滋賀発の京都日帰り拠点として利用するケースが多い。1泊4,000円前後のドミトリー価格帯ではOTA手数料15〜20%が重くのしかかるため、自社サイト予約やリピーター獲得の仕組みを初期から設計しないと利益が出ない構造になりやすい。15坪・9ベッドの規模では家賃15万円に対して月商29万円でも赤字となるため、稼働率70%超を安定的に維持できる立地選定と差別化コンセプトが不可欠となる。
ドミトリーの業態特性
相部屋型ゲストハウス。1泊4,000円前後。インバウンド需要が中心。OTA手数料15〜20%が重い。
CASES
滋賀県でドミトリー、うまくいく人・つまずく人
実際のドミトリー経営で見られる典型パターン。事業計画を書く前に自分がどちらに寄っているか確認する。
◯
うまくいく人の共通点
- + JR草津駅・大津駅・彦根駅の徒歩10分圏内を優先し、琵琶湖サイクリングルートやバスアクセスの良さをOTA説明文に英語・中国語・韓国語で明記することで検索流入を増やす
- + Googleビジネスプロフィールに琵琶湖の写真・近江牛・近江八幡の水郷など滋賀固有の体験コンテンツを投稿し、OTAに依存しないSNS・直予約チャネルを育てる
- + 旅館業法の『簡易宿所』許可申請は滋賀県各保健所（大津・草津・彦根など管轄別）に事前相談し、防火設備・換気・ロッカー設置など消防法との調整を着工前に確定させる
×
つまずく人の共通点
- ! 9ベッドで家賃15万円・OTA手数料込みの固定費を賄うには稼働率75%以上が必要だが、滋賀県は夏の琵琶湖シーズンと年末年始以外に閑散期が長く、冬季は稼働率30〜40%台に落ち込むリスクがある
- ! インバウンド需要が中心のため、円高局面・感染症・地政学リスクによる訪日客急減が直撃しやすく、国内バックパッカー層へのアプローチが薄いと収益が一気に悪化する
- ! 滋賀県内の商業地域は坪単価1万円でも京都に比べ割安に見えるが、観光客の動線から外れた物件を選ぶと集客が成立せず、移転コストも発生するため物件選定の失敗が致命的になる
ROADMAP
開業までのロードマップ
滋賀県でドミトリーを開業する場合の標準的な準備フロー（目安 6〜9か月）
-
1
市場調査・コンセプト設計
商圏人口・競合・客単価レンジを1〜2週間で整理。「誰に・何を・いくらで」をA4 1枚にまとめ、家族と金融機関に通る言葉に落とす。
-
2
事業計画書の作成
3シナリオ（楽観・普通・悲観）の月次損益、初期投資、自己資金比率、返済計画を1本にまとめる。日本政策金融公庫の創業計画書フォーマットを土台に、根拠データを必ず添える。
-
3
物件探し・内見・仮押さえ
駅前・商業・住宅街・ロードサイドで家賃・坪単価・人流を比較。スケルトン or 居抜きを判断し、保証金と造作費の総額で再シミュレーション。1〜2か月を見込む。
-
4
資金調達（創業融資・補助金申請）
日本政策金融公庫の新規開業資金、自治体の創業補助金、IT/小規模事業者持続化補助金を並行で検討。公募要領を読み、締切から逆算して必要書類と自己負担割合を確定させる。
-
5
内装工事・許認可・採用
保健所の飲食店営業許可、消防検査、必要に応じて深夜酒類提供届出を同時進行。内装・厨房・採用・仕入れ先の4本立てを2〜3か月でまとめ上げる。
-
6
プレオープン・グランドオープン
友人・家族・取引先を招いたプレオープンでオペレーションを点検。売上ゼロ月からの運転資金6か月分を残したうえで本番集客（SNS・MEO・チラシ）に入る。
05 · COLUMN
編集部
滋賀県でドミトリー型ゲストハウスを開業するために必要な資格・届出・設備の基礎知識
ドミトリー（相部屋型ゲストハウス）は旅館業法上の『簡易宿所』に分類され、滋賀県内の各保健所へ許可申請が必要です。申請前に①客室の天井高2.1m以上②適切な換気設備③フロント設置または鍵の施錠管理の担保④ロッカー等の貴重品保管設備⑤男女別トイレ・シャワー室の確保が求められます。また消防法に基づく自動火災報知設備・誘導灯・消火器の設置は消防署との事前協議が必須で、建物の用途変更（住宅→宿泊施設）が伴う場合は建築基準法上の確認申請も必要になります。外国人宿泊者には出入国管理法に基づくパスポート確認・記帳義務もあります。
07 · NEXT STEP
-25万/月 の計画、
実際に補助金で後押しできるか調べる。
滋賀県でドミトリーを開業するときに使える補助金・助成金を検索できます。開業資金の何割が補助対象になるかが分かれば、計画の通り方が変わります。
RELATED · GUIDES
関連ガイド
09 · FAQ
よくある質問
滋賀県でドミトリーを開業するには何の許可が必要ですか？
旅館業法に基づく『簡易宿所』の営業許可が必要で、申請先は物件所在地を管轄する滋賀県の保健所（大津・草津・彦根など）となります。
15坪・9ベッドのドミトリーで黒字化するには稼働率何％必要ですか？
家賃15万円・OTA手数料・光熱費等を加味すると稼働率75〜80%超が目安で、閑散期の多い滋賀では年間平均での達成が難しく初年度赤字を前提とした資金計画が現実的です。
滋賀県のドミトリーはインバウンド客がメインになりますか？
琵琶湖・彦根城・近江八幡など外国人人気スポットが多く、OTA経由の予約はインバウンドが主体になりますが、京都発の国内バックパッカー需要も一定数存在します。
ご利用にあたっての注意事項
- 本シミュレーションは開業検討の参考情報であり、収益や費用を保証するものではありません。
- 坪単価・人件費（最低賃金）等は統計データに基づく概算値であり、実際の条件とは異なります。
- 売上予測は仮定の稼働率・客単価に基づくもので、実績を約束するものではありません。
- 実際の開業・経営判断にあたっては、必ず税理士・中小企業診断士等の専門家にご相談ください。