01
駅前一等地
駅徒歩3分以内。通行量が多く集客しやすいが家賃が高い
月商
42万
手取り
-24万
宿
LIVE
介護・福祉・宿泊
鳥取県 × ドミトリー
鳥取県でドミトリーを開業、
月商 42万円
/ 手取り -19万円
INSIGHT 砂丘と妖怪の町で、旅人が交差する小さな宿を。
対応業種
15業種
対応エリア
47都道府県
補助金DB
222件
普通シナリオ（標準15坪・商業地域）
LIVE
月商
42万
手取り
-19万
分岐点
62万
楽観
2万
普通
-19万
悲観
-28万
立地タイプ別の月商
駅前一等地
42万
商業地域
42万
住宅街
42万
CHART · LOCATION
鳥取県・立地タイプ別の比較
最高値を オレンジ、最低値をグレーで表示しています。
02 · LOCATION
立地タイプ別の比較
02
商業地域
商店街・繁華街。一定の通行量と手頃な家賃のバランス
月商
42万
手取り
-19万
03
住宅街
駅徒歩10分以上。家賃は安いがリピーター獲得が生命線
月商
42万
手取り
-15万
04
ロードサイド
幹線道路沿い。駐車場必須だが席数を確保しやすい
月商
42万
手取り
-14万
03 · ASSUMPTIONS
精度補正の前提
実効客単価4,000円
実効原価率6.0%
追加売上補正0%
追加初期費用0.0万円
追加月額費用8.0万円
補助・控除反映0.0万円
04 · AREA CONTEXT
鳥取県でドミトリーを開業するポイント
鳥取県の宿泊業・ゲストハウス事情
鳥取県は鳥取砂丘・三朝温泉・大山といった観光資源を持ちながら、宿泊施設の絶対数が少なく、特に鳥取駅周辺や米子駅近辺では低価格帯の宿が慢性的に不足している。韓国・台湾からのインバウンド客が境港や米子鬼太郎空港を経由して流入するルートが定着しており、ゲストハウス需要の底支えになっている。一方で観光の季節偏差が大きく、夏の砂丘シーズンと冬の閑散期で稼働率が大きく乖離する点が経営上の課題となっている。
鳥取県のドミトリー
鳥取駅から徒歩圏内か、米子駅・境港駅へのアクセスが良い物件を選ぶことが稼働率確保の前提条件であり、砂丘観光の拠点となる鳥取市内中心部か、鬼太郎ロードへの動線上に立地する米子・境港エリアが現実的な出店候補地となる。OTA手数料15〜20%が収益を圧迫するため、Booking.com・Airbnb依存から脱却し、地域の旅行会社や韓国語・中国語対応の自社SNSによる直接予約比率を高める戦略が生存の鍵になる。15坪9ベッドの規模では普通シナリオで月次赤字が23万円に達するため、最低でも稼働率70%以上を維持できる立地・季節イベントの仕込みが開業前から必要となる。
ドミトリーの業態特性
相部屋型ゲストハウス。1泊4,000円前後。インバウンド需要が中心。OTA手数料15〜20%が重い。
CASES
鳥取県でドミトリー、うまくいく人・つまずく人
実際のドミトリー経営で見られる典型パターン。事業計画を書く前に自分がどちらに寄っているか確認する。
◯
うまくいく人の共通点
- + 鳥取砂丘コナン空港や米子鬼太郎空港からの二次交通が不便なため、空港送迎サービスや電動自転車レンタルをオプション提供することで客単価を上乗せし、OTA手数料分を実質的に補填する
- + 境港の水木しげるロードや三朝温泉への日帰りツアーを他の地域業者と共同企画し、宿泊とセットで販売することで閑散期の稼働率底上げと手数料回避を同時に狙う
- + 鳥取市内であれば鳥取駅南口周辺の空き店舗・空きビル活用が進んでおり、改装費を抑えた居抜き物件交渉と鳥取県の空き家再生補助金の組み合わせで初期投資を圧縮できる
×
つまずく人の共通点
- ! 冬季（12〜2月）は砂丘観光客が激減し稼働率が30%台まで落ち込む可能性があり、9ベッド規模では固定費（家賃9万円＋人件費）を賄えず累積赤字が急拡大するリスクがある
- ! 韓国・台湾路線を運航する米子鬼太郎空港の国際線は政治情勢や航空会社の路線見直しに左右されやすく、インバウンド需要が突然消失した際に代替客層を持たない小規模ドミトリーは即座に経営危機に陥る
- ! 鳥取県内のゲストハウス市場はまだ成熟しておらず認知度が低いため、OTA掲載開始から口コミ評価が蓄積されるまでの初期6〜12ヶ月は慢性的な低稼働が続き、開業資金の早期枯渇リスクが高い
ROADMAP
開業までのロードマップ
鳥取県でドミトリーを開業する場合の標準的な準備フロー（目安 6〜9か月）
-
1
市場調査・コンセプト設計
商圏人口・競合・客単価レンジを1〜2週間で整理。「誰に・何を・いくらで」をA4 1枚にまとめ、家族と金融機関に通る言葉に落とす。
-
2
事業計画書の作成
3シナリオ（楽観・普通・悲観）の月次損益、初期投資、自己資金比率、返済計画を1本にまとめる。日本政策金融公庫の創業計画書フォーマットを土台に、根拠データを必ず添える。
-
3
物件探し・内見・仮押さえ
駅前・商業・住宅街・ロードサイドで家賃・坪単価・人流を比較。スケルトン or 居抜きを判断し、保証金と造作費の総額で再シミュレーション。1〜2か月を見込む。
-
4
資金調達（創業融資・補助金申請）
日本政策金融公庫の新規開業資金、自治体の創業補助金、IT/小規模事業者持続化補助金を並行で検討。公募要領を読み、締切から逆算して必要書類と自己負担割合を確定させる。
-
5
内装工事・許認可・採用
保健所の飲食店営業許可、消防検査、必要に応じて深夜酒類提供届出を同時進行。内装・厨房・採用・仕入れ先の4本立てを2〜3か月でまとめ上げる。
-
6
プレオープン・グランドオープン
友人・家族・取引先を招いたプレオープンでオペレーションを点検。売上ゼロ月からの運転資金6か月分を残したうえで本番集客（SNS・MEO・チラシ）に入る。
05 · COLUMN
編集部
ドミトリー開業前に必ず押さえる届出・設備・法規制の全体像
ドミトリー（相部屋型ゲストハウス）を開業するには、旅館業法に基づく「簡易宿所営業許可」を鳥取県の保健所に申請する必要がある。許可取得には客室の床面積・換気・採光・防火設備が基準を満たすことが前提で、ドミトリーの場合は宿泊者1人あたり2.5㎡以上の床面積確保が求められる。また消防法に基づく自動火災報知設備・誘導灯・消火器の設置義務があり、消防署への事前相談は許可申請より先に行うのが鳥取県内の実務的な手順となっている。外国人宿泊者を受け入れる場合は旅館業法第14条に基づく宿泊者名簿への旅券番号記載義務も生じる。
07 · NEXT STEP
-19万/月 の計画、
実際に補助金で後押しできるか調べる。
鳥取県でドミトリーを開業するときに使える補助金・助成金を検索できます。開業資金の何割が補助対象になるかが分かれば、計画の通り方が変わります。
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関連ガイド
09 · FAQ
よくある質問
鳥取県でドミトリーを開業するには何の許可が必要ですか？
旅館業法に基づく簡易宿所営業許可が必要で、申請先は物件所在地を管轄する鳥取県の保健所（鳥取・倉吉・米子・八頭の各保健所）となります。
鳥取市や米子市でドミトリーに向いた物件はどのエリアで探せばいいですか？
鳥取市は鳥取駅南口から徒歩10分圏内、米子市は米子駅周辺や皆生温泉エリアが徒歩集客と観光動線の両面で有利です。
9ベッドのドミトリーで収益を出すには稼働率を何％にする必要がありますか？
1泊4,000円・9ベッドで月商21万円（普通シナリオ）は赤字のため、稼働率70%以上かつOTA直接予約比率30%超を同時に達成することが黒字転換の現実的な最低ラインです。
ご利用にあたっての注意事項
- 本シミュレーションは開業検討の参考情報であり、収益や費用を保証するものではありません。
- 坪単価・人件費（最低賃金）等は統計データに基づく概算値であり、実際の条件とは異なります。
- 売上予測は仮定の稼働率・客単価に基づくもので、実績を約束するものではありません。
- 実際の開業・経営判断にあたっては、必ず税理士・中小企業診断士等の専門家にご相談ください。