01
駅前一等地
駅徒歩3分以内。通行量が多く集客しやすいが家賃が高い
月商
119万
手取り
-54万
筋
LIVE
教育・フィットネス
東京都中央区 × セルフジム
東京都中央区でセルフジムを開業、
月商 119万円
/ 手取り -20万円
INSIGHT 通勤動線上に置く『鍵一本の24時間基地』—銀座・日本橋・月島で働く人の体を、無人で、静かに変える。
対応業種
15業種
対応エリア
47都道府県
補助金DB
222件
普通シナリオ（標準15坪・商業地域）
LIVE
月商
119万
手取り
-20万
分岐点
140万
楽観
18万
普通
-20万
悲観
-46万
立地タイプ別の月商
駅前一等地
119万
商業地域
119万
住宅街
119万
CHART · LOCATION
東京都中央区・立地タイプ別の比較
最高値を オレンジ、最低値をグレーで表示しています。
02 · LOCATION
立地タイプ別の比較
02
商業地域
商店街・繁華街。一定の通行量と手頃な家賃のバランス
月商
119万
手取り
-20万
03
住宅街
駅徒歩10分以上。家賃は安いがリピーター獲得が生命線
月商
119万
手取り
5万
04
ロードサイド
幹線道路沿い。駐車場必須だが席数を確保しやすい
月商
119万
手取り
10万
03 · ASSUMPTIONS
精度補正の前提
実効客単価8,000円
実効原価率3.0%
追加売上補正0%
追加初期費用1200.0万円
追加月額費用18.0万円
補助・控除反映0.0万円
04 · AREA CONTEXT
東京都中央区でセルフジムを開業するポイント
東京都中央区のフィットネス・ジム事情
東京都中央区は銀座・日本橋・築地・月島など多彩なエリアを抱え、昼間人口と夜間人口の差が大きいビジネス街特有の需要構造を持つ。オフィスワーカーが多い八丁堀・新富町・茅場町周辺では早朝・深夜利用ニーズが高く、24時間型セルフジムとの相性は良い。一方で坪単価が4万円前後と高水準なため、会員単価と稼働率の管理が収益の鍵を握る。
東京都中央区のセルフジム
銀座線・日比谷線・都営浅草線など複数路線が交差する中央区では、通勤動線上に出店することで『職場帰りの立ち寄り需要』を取り込みやすい。月島・勝どき・晴海エリアはタワーマンション居住者が多く、居住者向けの深夜・早朝需要が旺盛なため、ビジネス街とは異なる安定した会員獲得が見込める。家賃60万円に対して損益分岐は概ね160〜180会員枠の埋まり具合で決まるため、初期3ヶ月の会員獲得スピードが事業継続の分岐点になる。
セルフジムの業態特性
24時間無人型ジム。月会費8,000円前後。会員数がそのまま売上。マシン投資が大きいが人件費が低い。
CASES
東京都中央区でセルフジム、うまくいく人・つまずく人
実際のセルフジム経営で見られる典型パターン。事業計画を書く前に自分がどちらに寄っているか確認する。
◯
うまくいく人の共通点
- + 茅場町・八丁堀エリアのオフィスビル1階〜地下1階の空きテナントは昼間集客より早朝・深夜特化で差別化でき、近隣の証券・金融系企業勤務者への法人会員プランが有効な客単価底上げ策になる
- + 月島・勝どき・晴海のタワーマンション商業区画への出店では管理組合への事前説明と騒音対策（防振マット・遮音工事）を物件契約前に確認し、工事費を初期投資に織り込む必要がある
- + 中央区の商業地域では深夜0時以降も営業できるが、近隣住民からのクレーム対策として入退館時の音・照明漏れ対策を設計段階で行うと後のトラブルコストを抑えられる
×
つまずく人の共通点
- ! 15坪・270枠のキャパに対して普通シナリオの税引後手取りが9万円と薄く、会員数が240枠を下回ると赤字に転落するリスクがあり、銀座・日本橋エリアでは大手コンビニジムやエニタイムフィットネス等との競合で入会単価を下げる圧力がかかりやすい
- ! 中央区の商業テナントは保証金が賃料の10〜12ヶ月分（600〜720万円）に設定されるケースが多く、マシン投資（15坪規模で600〜900万円想定）と合算すると初期投資が1,500万円超となり、回収期間が長期化するリスクがある
- ! 無人運営のため会員トラブル（器具の破損・不正入館・体調不良時の対応遅延）が発生した際の対応コストと評判リスクが大きく、防犯カメラ・緊急通報システム・AEDの設置は開業条件として必須であり、これらの保守費用も月次コストに加算される
ROADMAP
開業までのロードマップ
東京都中央区でセルフジムを開業する場合の標準的な準備フロー（目安 6〜9か月）
-
1
市場調査・コンセプト設計
商圏人口・競合・客単価レンジを1〜2週間で整理。「誰に・何を・いくらで」をA4 1枚にまとめ、家族と金融機関に通る言葉に落とす。
-
2
事業計画書の作成
3シナリオ（楽観・普通・悲観）の月次損益、初期投資、自己資金比率、返済計画を1本にまとめる。日本政策金融公庫の創業計画書フォーマットを土台に、根拠データを必ず添える。
-
3
物件探し・内見・仮押さえ
駅前・商業・住宅街・ロードサイドで家賃・坪単価・人流を比較。スケルトン or 居抜きを判断し、保証金と造作費の総額で再シミュレーション。1〜2か月を見込む。
-
4
資金調達（創業融資・補助金申請）
日本政策金融公庫の新規開業資金、自治体の創業補助金、IT/小規模事業者持続化補助金を並行で検討。公募要領を読み、締切から逆算して必要書類と自己負担割合を確定させる。
-
5
内装工事・許認可・採用
保健所の飲食店営業許可、消防検査、必要に応じて深夜酒類提供届出を同時進行。内装・厨房・採用・仕入れ先の4本立てを2〜3か月でまとめ上げる。
-
6
プレオープン・グランドオープン
友人・家族・取引先を招いたプレオープンでオペレーションを点検。売上ゼロ月からの運転資金6か月分を残したうえで本番集客（SNS・MEO・チラシ）に入る。
05 · COLUMN
編集部
セルフジム開業の前に知っておきたい届出・設備・法規制の基礎知識
セルフジム（無人24時間ジム）の開業に特別な国家資格は不要だが、行政手続きと設備基準は複数存在する。スポーツジムは『スポーツ施設』として東京都条例上の興行場法や消防法の適用を受け、収容人数・避難経路・消火器配置の確認申請が必要になる。無人運営の場合は特定電子メール法に基づくキャンセル規約の書面交付義務や、割賦販売法・特定商取引法に基づく継続課金契約の表示義務も遵守しなければならない。AEDの設置は法的義務ではないが、東京都の『AED普及促進条例』では公衆の出入りする施設への設置努力義務が定められており、無人施設では特に設置と定期点検が利用者保護の観点から欠かせない。また深夜0時以降の営業には風俗営業法の非該当確認を所轄警察署で事前に取得しておくと安心だ。
07 · NEXT STEP
-20万/月 の計画、
実際に補助金で後押しできるか調べる。
東京都中央区でセルフジムを開業するときに使える補助金・助成金を検索できます。開業資金の何割が補助対象になるかが分かれば、計画の通り方が変わります。
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09 · FAQ
よくある質問
中央区でセルフジムを開業する際に必要な届出は何ですか？
消防署への防火対象物使用開始届、保健所への営業届（都条例による）、特定商取引法に基づく継続課金契約の書面整備が主な手続きで、無人運営でも省略できない。
15坪のセルフジムで月会費8,000円の場合、何人会員を集めれば黒字になりますか？
家賃60万円・諸経費込みの月次固定費は概ね100〜110万円で、8,000円の月会費では130〜140名が損益分岐の目安になる。
中央区の商業テナントで24時間営業する場合、近隣クレームを防ぐために何が必要ですか？
入退館ドアの防音・照明漏れ対策、エントランス前の深夜利用者向け注意喚起掲示、防振マットによる振動対策が実質的な近隣トラブル予防の三本柱になる。
ご利用にあたっての注意事項
- 本シミュレーションは開業検討の参考情報であり、収益や費用を保証するものではありません。
- 坪単価・人件費（最低賃金）等は統計データに基づく概算値であり、実際の条件とは異なります。
- 売上予測は仮定の稼働率・客単価に基づくもので、実績を約束するものではありません。
- 実際の開業・経営判断にあたっては、必ず税理士・中小企業診断士等の専門家にご相談ください。