01
駅前一等地
駅徒歩3分以内。通行量が多く集客しやすいが家賃が高い
月商
119万
手取り
5万
筋
LIVE
教育・フィットネス
東京都江東区 × セルフジム
東京都江東区でセルフジムを開業、
月商 119万円
/ 手取り 15万円
INSIGHT 豊洲・東陽町のタワマン族が深夜でも通える、江東区密着の本格セルフジム。
対応業種
15業種
対応エリア
47都道府県
補助金DB
222件
普通シナリオ（標準15坪・商業地域）
LIVE
月商
119万
手取り
15万
分岐点
98万
楽観
48万
普通
15万
悲観
-6万
立地タイプ別の月商
駅前一等地
119万
商業地域
119万
住宅街
119万
CHART · LOCATION
東京都江東区・立地タイプ別の比較
最高値を オレンジ、最低値をグレーで表示しています。
02 · LOCATION
立地タイプ別の比較
02
商業地域
商店街・繁華街。一定の通行量と手頃な家賃のバランス
月商
119万
手取り
15万
03
住宅街
駅徒歩10分以上。家賃は安いがリピーター獲得が生命線
月商
119万
手取り
23万
04
ロードサイド
幹線道路沿い。駐車場必須だが席数を確保しやすい
月商
119万
手取り
25万
03 · ASSUMPTIONS
精度補正の前提
実効客単価8,000円
実効原価率3.0%
追加売上補正0%
追加初期費用1200.0万円
追加月額費用18.0万円
補助・控除反映0.0万円
04 · AREA CONTEXT
東京都江東区でセルフジムを開業するポイント
東京都江東区のフィットネス・ジム事情
江東区は豊洲・住吉・東陽町・門前仲町など再開発エリアと下町エリアが混在し、共働き世帯や若年単身者の流入が続いている。豊洲・東陽町周辺はタワーマンション住民が多く、早朝・深夜帯の運動需要が高い一方、既存の大手フィットネスチェーン（エニタイムフィットネス・チョコザップ等）も複数出店済みで競争は激化しつつある。
東京都江東区のセルフジム
東陽町駅・住吉駅周辺の商業地域では坪16,000円前後の物件が現実的に取得でき、15坪・家賃24万円の小型セルフジムでも270会員枠を満たせば月商118万円・手取り39万円が狙える。豊洲エリアはブランド志向の住民が多いため内装クオリティと設備の新しさが差別化ポイントになり、門前仲町・亀戸エリアは価格感度が高いため月会費8,000円前後の訴求が刺さりやすい。
セルフジムの業態特性
24時間無人型ジム。月会費8,000円前後。会員数がそのまま売上。マシン投資が大きいが人件費が低い。
CASES
東京都江東区でセルフジム、うまくいく人・つまずく人
実際のセルフジム経営で見られる典型パターン。事業計画を書く前に自分がどちらに寄っているか確認する。
◯
うまくいく人の共通点
- + 豊洲・東陽町のタワマン住民は早朝5時台・深夜23時台の利用ニーズが高いため、24時間対応のスマートロック＋遠隔監視カメラ体制を整備し『いつでも使える清潔なジム』を前面に打ち出す
- + 亀戸・住吉・北砂エリアは大手チェーンの空白地帯が残っており、駅徒歩5分圏内の1階路面物件を押さえることで会員獲得コストを大幅に抑えられる
- + 入会時の鍵発行・月謝管理はジム専用SaaS（hacomono・FitCloudなど）で完全自動化し、オーナー不在でも270会員の管理が回るオペレーションを開業初日から構築する
×
つまずく人の共通点
- ! 江東区内にはエニタイムフィットネス豊洲・東陽町店やchocozap各店が既に展開しており、月会費帯が近似するため開業後6ヶ月以内に150会員を超えられないと固定費割れが続く
- ! 豊洲・東陽町エリアの商業テナントは競争が激しく、希望坪数・希望賃料の物件が少ない。契約前に『スポーツ施設利用可』の用途確認を怠ると重機搬入・床荷重補強で追加費用が発生する
- ! 無人運営ゆえに会員によるマシン破損・盗難・深夜トラブルのリスクがあり、損害保険（施設賠償＋動産総合保険）未加入のまま開業すると修繕費が手取りを直撃する
ROADMAP
開業までのロードマップ
東京都江東区でセルフジムを開業する場合の標準的な準備フロー（目安 6〜9か月）
-
1
市場調査・コンセプト設計
商圏人口・競合・客単価レンジを1〜2週間で整理。「誰に・何を・いくらで」をA4 1枚にまとめ、家族と金融機関に通る言葉に落とす。
-
2
事業計画書の作成
3シナリオ（楽観・普通・悲観）の月次損益、初期投資、自己資金比率、返済計画を1本にまとめる。日本政策金融公庫の創業計画書フォーマットを土台に、根拠データを必ず添える。
-
3
物件探し・内見・仮押さえ
駅前・商業・住宅街・ロードサイドで家賃・坪単価・人流を比較。スケルトン or 居抜きを判断し、保証金と造作費の総額で再シミュレーション。1〜2か月を見込む。
-
4
資金調達（創業融資・補助金申請）
日本政策金融公庫の新規開業資金、自治体の創業補助金、IT/小規模事業者持続化補助金を並行で検討。公募要領を読み、締切から逆算して必要書類と自己負担割合を確定させる。
-
5
内装工事・許認可・採用
保健所の飲食店営業許可、消防検査、必要に応じて深夜酒類提供届出を同時進行。内装・厨房・採用・仕入れ先の4本立てを2〜3か月でまとめ上げる。
-
6
プレオープン・グランドオープン
友人・家族・取引先を招いたプレオープンでオペレーションを点検。売上ゼロ月からの運転資金6か月分を残したうえで本番集客（SNS・MEO・チラシ）に入る。
05 · COLUMN
編集部
セルフジム開業に必要な届出・設備・法規制まとめ｜東京都江東区版
セルフジム（無人フィットネス）は『スポーツ施設』として扱われるため、飲食業のような保健所許可は不要だが、開業前に江東区役所へ『特定建築物』該当確認と消防署への『防火対象物使用開始届』の提出が必要。床荷重はマシン集中配置で1㎡あたり300kg超になるケースがあり、賃貸物件では事前に構造計算書の確認が必須。個人情報保護法に基づく入会時の個人情報取扱同意書、そして深夜0時以降の営業には深夜酒類提供飲食店にあたらないことの確認も要る。スタッフ常駐がないため、AEDの設置と月次点検記録の保存は利用規約上・保険上いずれも求められる。
07 · NEXT STEP
15万/月 の計画、
実際に補助金で後押しできるか調べる。
東京都江東区でセルフジムを開業するときに使える補助金・助成金を検索できます。開業資金の何割が補助対象になるかが分かれば、計画の通り方が変わります。
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09 · FAQ
よくある質問
江東区でセルフジムを開業するのに必要な資格はありますか？
法的に必須の国家資格はないが、保険加入・消防届出・個人情報取扱規定の整備が開業前に必要。NSCA等の民間資格はあると信頼性が上がる。
東陽町・豊洲エリアで15坪のジム物件を借りるとき、用途変更は必要ですか？
元テナントが物販・飲食用途の場合、スポーツ施設への用途変更確認申請が必要になるケースがある。契約前に建築士か江東区建築指導課へ確認を。
無人ジムで深夜営業する場合、江東区で特別な許可は必要ですか？
フィットネスのみの提供であれば深夜営業許可は原則不要。ただし防火対象物使用開始届と消防設備点検は営業形態に関係なく義務となる。
ご利用にあたっての注意事項
- 本シミュレーションは開業検討の参考情報であり、収益や費用を保証するものではありません。
- 坪単価・人件費（最低賃金）等は統計データに基づく概算値であり、実際の条件とは異なります。
- 売上予測は仮定の稼働率・客単価に基づくもので、実績を約束するものではありません。
- 実際の開業・経営判断にあたっては、必ず税理士・中小企業診断士等の専門家にご相談ください。