01
駅前一等地
駅徒歩3分以内。通行量が多く集客しやすいが家賃が高い
月商
119万
手取り
-41万
筋
LIVE
教育・フィットネス
東京都港区 × セルフジム
東京都港区でセルフジムを開業、
月商 119万円
/ 手取り -12万円
INSIGHT 港区の深夜も動く、無人でも本格。24時間セルフジムが麻布・白金エリアに誕生。
対応業種
15業種
対応エリア
47都道府県
補助金DB
222件
普通シナリオ（標準15坪・商業地域）
LIVE
月商
119万
手取り
-12万
分岐点
131万
楽観
24万
普通
-12万
悲観
-38万
立地タイプ別の月商
駅前一等地
119万
商業地域
119万
住宅街
119万
CHART · LOCATION
東京都港区・立地タイプ別の比較
最高値を オレンジ、最低値をグレーで表示しています。
02 · LOCATION
立地タイプ別の比較
02
商業地域
商店街・繁華街。一定の通行量と手頃な家賃のバランス
月商
119万
手取り
-12万
03
住宅街
駅徒歩10分以上。家賃は安いがリピーター獲得が生命線
月商
119万
手取り
9万
04
ロードサイド
幹線道路沿い。駐車場必須だが席数を確保しやすい
月商
119万
手取り
13万
03 · ASSUMPTIONS
精度補正の前提
実効客単価8,000円
実効原価率3.0%
追加売上補正0%
追加初期費用1200.0万円
追加月額費用18.0万円
補助・控除反映0.0万円
04 · AREA CONTEXT
東京都港区でセルフジムを開業するポイント
東京都港区のフィットネス・ジム事情
東京都港区は六本木・麻布十番・白金台・赤坂・品川エリアなど高所得層が集中する地域で、健康意識の高いビジネスパーソンや外国人居住者が多く、フィットネス需要は都内でも最上位クラス。既存の大手チェーン（エニタイムフィットネス・chocoZAP）が麻布十番や品川エリアに複数展開しており、競合環境は厳しい一方、会員単価を維持できる地力がある。港区内でも白金台・元麻布・南青山といった閑静な住宅街エリアは徒歩圏内に24時間ジムが手薄なスポットが残っており、出店余地が存在する。
東京都港区のセルフジム
港区の商業地域は坪単価35,000円と高水準のため、15坪・家賃52万円の構成では270会員枠をいかに早期に埋めるかが収益の分岐点になり、開業6ヶ月以内に200会員超を獲得できるかがキャッシュフローの鍵を握る。麻布十番や白金エリアはタワーマンション居住者が多く、深夜・早朝の利用需要が高いため24時間無人型の業態との相性は良いが、セキュリティと防犯カメラ設備への投資を厚くしないと高所得層の入会ハードルが上がる。港区は外国人居住者比率が都内でも突出して高いため、入会フォームや利用規約の英語対応を初期から整備することで競合との差別化になる。
セルフジムの業態特性
24時間無人型ジム。月会費8,000円前後。会員数がそのまま売上。マシン投資が大きいが人件費が低い。
CASES
東京都港区でセルフジム、うまくいく人・つまずく人
実際のセルフジム経営で見られる典型パターン。事業計画を書く前に自分がどちらに寄っているか確認する。
◯
うまくいく人の共通点
- + 麻布十番・白金台・広尾の徒歩圏内にある築浅ビルの2階以上は視認性が下がる分テナント賃料が1〜2割低く抑えられるケースがあり、15坪確保のコスト圧縮に有効
- + 港区在住・在勤のビジネスパーソンは法人契約ニーズが高いため、近隣オフィスへのB2B営業で20〜30件の法人会員を初期に確保すると早期黒字化の足がかりになる
- + 入会手続きをスマートロック連動の完全オンライン化にすることで無人運営コストを維持しつつ、六本木・赤坂エリアの外国人層にも対応できる多言語セルフ入会フローを構築できる
×
つまずく人の共通点
- ! 港区は飲食・美容サロンの閉店後テナントが多く、給排水設備の残置物やフロア耐荷重（マシン設置には300kg/㎡以上が目安）が基準を満たさない物件を掴むと改修費が500万円超に膨らむリスクがある
- ! エニタイムフィットネスが港区内に複数店舗を構え価格帯も近いため、開業後に半径500m以内に競合が新規出店した場合、会員獲得単価が上昇し270枠の充足が18ヶ月以上かかるシナリオも想定すべき
- ! 港区の商業ビルはエレベーター停止時間や深夜の館内規則を設けているケースがあり、24時間営業を前提に契約を進めても管理組合・オーナー側の条件変更で営業時間を制限される事例が港区内で実際に発生している
ROADMAP
開業までのロードマップ
東京都港区でセルフジムを開業する場合の標準的な準備フロー（目安 6〜9か月）
-
1
市場調査・コンセプト設計
商圏人口・競合・客単価レンジを1〜2週間で整理。「誰に・何を・いくらで」をA4 1枚にまとめ、家族と金融機関に通る言葉に落とす。
-
2
事業計画書の作成
3シナリオ（楽観・普通・悲観）の月次損益、初期投資、自己資金比率、返済計画を1本にまとめる。日本政策金融公庫の創業計画書フォーマットを土台に、根拠データを必ず添える。
-
3
物件探し・内見・仮押さえ
駅前・商業・住宅街・ロードサイドで家賃・坪単価・人流を比較。スケルトン or 居抜きを判断し、保証金と造作費の総額で再シミュレーション。1〜2か月を見込む。
-
4
資金調達（創業融資・補助金申請）
日本政策金融公庫の新規開業資金、自治体の創業補助金、IT/小規模事業者持続化補助金を並行で検討。公募要領を読み、締切から逆算して必要書類と自己負担割合を確定させる。
-
5
内装工事・許認可・採用
保健所の飲食店営業許可、消防検査、必要に応じて深夜酒類提供届出を同時進行。内装・厨房・採用・仕入れ先の4本立てを2〜3か月でまとめ上げる。
-
6
プレオープン・グランドオープン
友人・家族・取引先を招いたプレオープンでオペレーションを点検。売上ゼロ月からの運転資金6か月分を残したうえで本番集客（SNS・MEO・チラシ）に入る。
05 · COLUMN
編集部
セルフジム開業で見落としやすい届出・設備・法規制の基礎知識
セルフジム（無人24時間型）の開業に特別な国家資格は不要だが、スポーツ施設として「特定遊興飲食店営業」には該当しないものの、深夜0時以降に不特定多数が利用する施設は所轄警察署への事前相談が推奨される。建築基準法上は「スポーツ施設」として用途変更申請が必要になる場合があり、特に港区の商業ビル2階以上では確認申請の要否を事前に区の建築指導課へ確認すること。フリーウェイトエリアを設ける場合は床の構造耐力と防振・防音対策が必須で、近隣住戸への騒音トラブルは港区のような高級住宅密集地では即クレームに直結する。スマートロックと防犯カメラの設置は任意だが、無人営業中の事故・盗難時の責任所在を明確にするため利用規約に免責条項を弁護士監修で整備しておくことが実務上の必須対応となる。
07 · NEXT STEP
-12万/月 の計画、
実際に補助金で後押しできるか調べる。
東京都港区でセルフジムを開業するときに使える補助金・助成金を検索できます。開業資金の何割が補助対象になるかが分かれば、計画の通り方が変わります。
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09 · FAQ
よくある質問
港区でセルフジムを開業する際、24時間営業に必要な許可はありますか？
フィットネスジム自体に営業許可は不要ですが、港区の商業ビルでは管理規約や消防設備の夜間対応条件を満たす必要があります。契約前にビルオーナーと24時間利用の可否を書面で確認してください。
港区で15坪のセルフジムを開業する初期費用の目安はいくらですか？
マシン費用500〜800万円、内装・防音工事200〜400万円、スマートロック・セキュリティ50万円前後、合計で800〜1,300万円が港区商業地域での現実的な目安です。物件の原状回復条件により変動します。
港区のセルフジムで外国人会員を獲得するには何を準備すればいいですか？
入会フォームと利用規約の英語対応、クレジットカード決済への対応が最低限必要です。麻布十番・広尾エリアは外国人居住者が多く、英語対応だけで競合との差別化になります。
ご利用にあたっての注意事項
- 本シミュレーションは開業検討の参考情報であり、収益や費用を保証するものではありません。
- 坪単価・人件費（最低賃金）等は統計データに基づく概算値であり、実際の条件とは異なります。
- 売上予測は仮定の稼働率・客単価に基づくもので、実績を約束するものではありません。
- 実際の開業・経営判断にあたっては、必ず税理士・中小企業診断士等の専門家にご相談ください。