01
駅前一等地
駅徒歩3分以内。通行量が多く集客しやすいが家賃が高い
月商
49万
手取り
-52万
宿
LIVE
介護・福祉・宿泊
東京都文京区 × ドミトリー
東京都文京区でドミトリーを開業、
月商 49万円
/ 手取り -37万円
INSIGHT 谷根千の文化とインバウンドをつなぐ拠点、でも収支の現実から目を逸らすな。
対応業種
15業種
対応エリア
47都道府県
補助金DB
222件
普通シナリオ（標準15坪・商業地域）
LIVE
月商
49万
手取り
-37万
分岐点
89万
楽観
-16万
普通
-37万
悲観
-47万
立地タイプ別の月商
駅前一等地
49万
商業地域
49万
住宅街
49万
CHART · LOCATION
東京都文京区・立地タイプ別の比較
最高値を オレンジ、最低値をグレーで表示しています。
02 · LOCATION
立地タイプ別の比較
02
商業地域
商店街・繁華街。一定の通行量と手頃な家賃のバランス
月商
49万
手取り
-37万
03
住宅街
駅徒歩10分以上。家賃は安いがリピーター獲得が生命線
月商
49万
手取り
-25万
04
ロードサイド
幹線道路沿い。駐車場必須だが席数を確保しやすい
月商
49万
手取り
-22万
03 · ASSUMPTIONS
精度補正の前提
実効客単価4,000円
実効原価率6.0%
追加売上補正0%
追加初期費用0.0万円
追加月額費用8.0万円
補助・控除反映0.0万円
04 · AREA CONTEXT
東京都文京区でドミトリーを開業するポイント
東京都文京区の宿泊業・ゲストハウス事情
文京区は東京大学・お茶の水女子大学・東京ドームを擁する文教・観光エリアであり、湯島・本郷・後楽園周辺では訪日外国人旅行者の宿泊需要が年間を通じて安定している。根津・谷中エリアは「下町文化」を求めるバックパッカーや欧米系個人旅行者に人気が高く、ゲストハウス需要の核となっている。ただし文京区は住宅地比率が高く、旅館業法の許可取得に際して用途地域や近隣合意のハードルが他の商業集積エリアより高い傾向がある。
東京都文京区のドミトリー
文京区でドミトリーを開業する場合、春日・後楽園駅や本郷三丁目駅周辺の商業地域物件を狙うと旅館業法の許可取得がスムーズになるが、坪18,000円前後の賃料水準では15坪・家賃27万円でも月商48万円程度では収支が大幅マイナスになる。OTA手数料15〜20%が利益を圧迫するため、Booking.comやHostelworldへの依存を下げ、自社サイト直販や長期滞在プランの導入でコスト構造を改善する必要がある。根津・千駄木エリアは賃料がやや低い物件も存在するが、用途地域の確認と防火・消防設備の整備コストを先に試算することが開業可否の判断軸になる。
ドミトリーの業態特性
相部屋型ゲストハウス。1泊4,000円前後。インバウンド需要が中心。OTA手数料15〜20%が重い。
CASES
東京都文京区でドミトリー、うまくいく人・つまずく人
実際のドミトリー経営で見られる典型パターン。事業計画を書く前に自分がどちらに寄っているか確認する。
◯
うまくいく人の共通点
- + 谷根千エリア（根津・千駄木・谷中）は欧米系バックパッカーの認知度が高く、「Yanaka」ブランドを活かした英語SNS発信でOTA以外の集客チャネルを構築できる
- + 東京大学の留学生・研究者向けに週単位・月単位の中期滞在プランを設定すると、OTA手数料ゼロで客室稼働を底上げできる
- + 春日・後楽園エリアは東京ドームのイベント日に稼働率が急上昇するため、イベントカレンダーに連動した動的料金設定（ダイナミックプライシング）で客単価を引き上げる
×
つまずく人の共通点
- ! 文京区は住居専用地域の割合が高く、物件取得後に旅館業法の許可が下りないケースがあるため、契約前に保健所（文京区保健所生活衛生課）への事前相談が必須
- ! 15坪・9ベッドの規模では満室でも月商上限が低く、家賃27万円＋OTA手数料＋人件費で月次赤字25万円超が常態化するリスクが高い
- ! インバウンド需要はコロナ禍のような外的ショックや円高転換で急減する脆弱性があり、文京区は国内ビジネス需要が薄いため需要源の分散が困難
ROADMAP
開業までのロードマップ
東京都文京区でドミトリーを開業する場合の標準的な準備フロー（目安 6〜9か月）
-
1
市場調査・コンセプト設計
商圏人口・競合・客単価レンジを1〜2週間で整理。「誰に・何を・いくらで」をA4 1枚にまとめ、家族と金融機関に通る言葉に落とす。
-
2
事業計画書の作成
3シナリオ（楽観・普通・悲観）の月次損益、初期投資、自己資金比率、返済計画を1本にまとめる。日本政策金融公庫の創業計画書フォーマットを土台に、根拠データを必ず添える。
-
3
物件探し・内見・仮押さえ
駅前・商業・住宅街・ロードサイドで家賃・坪単価・人流を比較。スケルトン or 居抜きを判断し、保証金と造作費の総額で再シミュレーション。1〜2か月を見込む。
-
4
資金調達（創業融資・補助金申請）
日本政策金融公庫の新規開業資金、自治体の創業補助金、IT/小規模事業者持続化補助金を並行で検討。公募要領を読み、締切から逆算して必要書類と自己負担割合を確定させる。
-
5
内装工事・許認可・採用
保健所の飲食店営業許可、消防検査、必要に応じて深夜酒類提供届出を同時進行。内装・厨房・採用・仕入れ先の4本立てを2〜3か月でまとめ上げる。
-
6
プレオープン・グランドオープン
友人・家族・取引先を招いたプレオープンでオペレーションを点検。売上ゼロ月からの運転資金6か月分を残したうえで本番集客（SNS・MEO・チラシ）に入る。
05 · COLUMN
編集部
ドミトリー開業に必要な旅館業法の許可と消防・設備要件の基礎知識
ドミトリー（相部屋型ゲストハウス）は旅館業法上「簡易宿所」に分類され、都道府県知事（文京区では区長委任）の許可が必要。申請先は文京区保健所で、客室の天井高2.1m以上、フロント設置または代替措置、適切な換気・採光・防湿が求められる。消防法では収容人数や建物規模に応じてスプリンクラーや自動火災報知設備の設置義務が生じ、改修費が数百万円に上るケースもある。また住宅宿泊事業法（民泊新法）とは別制度であり、年間180日制限は適用されないが、用途地域による立地制限は旅館業法でも存在するため、物件選定時に第一種低層住居専用地域を避けることが出発点となる。
07 · NEXT STEP
-37万/月 の計画、
実際に補助金で後押しできるか調べる。
東京都文京区でドミトリーを開業するときに使える補助金・助成金を検索できます。開業資金の何割が補助対象になるかが分かれば、計画の通り方が変わります。
RELATED · GUIDES
関連ガイド
09 · FAQ
よくある質問
文京区でドミトリーを開業するには何の許可が必要ですか？
旅館業法に基づく「簡易宿所営業」の許可が必要で、申請窓口は文京区保健所生活衛生課。事前相談から許可取得まで2〜3ヶ月程度かかるケースが多い。
文京区の用途地域でドミトリーを開業できるエリアはどこですか？
近隣商業地域・商業地域・準工業地域が基本的に適地。春日・後楽園・本郷三丁目周辺の商業地域が許可取得しやすく、第一種・第二種低層住居専用地域は原則不可。
15坪・9ベッドのドミトリーは文京区で採算が取れますか？
月商48万円・家賃27万円の構造ではOTA手数料や光熱費を加えると月次赤字25万円超になる試算で、現状規模での単独黒字化は非常に困難。
ご利用にあたっての注意事項
- 本シミュレーションは開業検討の参考情報であり、収益や費用を保証するものではありません。
- 坪単価・人件費（最低賃金）等は統計データに基づく概算値であり、実際の条件とは異なります。
- 売上予測は仮定の稼働率・客単価に基づくもので、実績を約束するものではありません。
- 実際の開業・経営判断にあたっては、必ず税理士・中小企業診断士等の専門家にご相談ください。