01
駅前一等地
駅徒歩3分以内。通行量が多く集客しやすいが家賃が高い
月商
49万
手取り
-94万
宿
LIVE
介護・福祉・宿泊
東京都港区 × ドミトリー
東京都港区でドミトリーを開業、
月商 49万円
/ 手取り -65万円
INSIGHT 港区の高地価に挑む9ベッドの現実——黒字化には稼働率80%超と直予約戦略が鍵を握る。
対応業種
15業種
対応エリア
47都道府県
補助金DB
222件
普通シナリオ（標準15坪・商業地域）
LIVE
月商
49万
手取り
-65万
分岐点
120万
楽観
-44万
普通
-65万
悲観
-75万
立地タイプ別の月商
駅前一等地
49万
商業地域
49万
住宅街
49万
CHART · LOCATION
東京都港区・立地タイプ別の比較
最高値を オレンジ、最低値をグレーで表示しています。
02 · LOCATION
立地タイプ別の比較
02
商業地域
商店街・繁華街。一定の通行量と手頃な家賃のバランス
月商
49万
手取り
-65万
03
住宅街
駅徒歩10分以上。家賃は安いがリピーター獲得が生命線
月商
49万
手取り
-42万
04
ロードサイド
幹線道路沿い。駐車場必須だが席数を確保しやすい
月商
49万
手取り
-36万
03 · ASSUMPTIONS
精度補正の前提
実効客単価4,000円
実効原価率6.0%
追加売上補正0%
追加初期費用0.0万円
追加月額費用8.0万円
補助・控除反映0.0万円
04 · AREA CONTEXT
東京都港区でドミトリーを開業するポイント
東京都港区の宿泊業・ゲストハウス事情
東京都港区は麻布十番・六本木・品川・浜松町など国際的な拠点が集中し、訪日外国人旅行者の需要が年間を通じて安定している。赤羽橋や三田エリアでは再開発による人流変化が続いており、ゲストハウス向けの物件取得難易度は高いが、稼働率は都内屈指の水準を維持しやすい。一方で港区の商業地域における坪単価は35,000円前後と高水準であり、家賃負担が収益構造を直撃しやすい点が特徴的。
東京都港区のドミトリー
港区でドミトリーを開業する場合、品川駅や浜松町駅周辺のビジネス需要と、六本木・麻布エリアのレジャー需要を両取りできる立地選定が収益の分岐点となる。OTA（BookingやHostelworld等）への依存度が高く手数料15〜20%が固定費的に圧迫するため、自社サイト予約やリピーター施策を早期から設計する必要がある。15坪・9ベッド規模では家賃52万円に対して普通シナリオの月商48万円と収支が逆転するため、客単価の底上げ（プライベートカーテン付きベッド・朝食オプション等）が不可欠。
ドミトリーの業態特性
相部屋型ゲストハウス。1泊4,000円前後。インバウンド需要が中心。OTA手数料15〜20%が重い。
CASES
東京都港区でドミトリー、うまくいく人・つまずく人
実際のドミトリー経営で見られる典型パターン。事業計画を書く前に自分がどちらに寄っているか確認する。
◯
うまくいく人の共通点
- + 六本木・麻布十番エリアは深夜帰宅需要があるため、24時間チェックイン対応のセルフチェックインシステム（スマートロック＋自動メール）を導入すると稼働率が上がりやすい
- + BookingやExpediaへの依存を減らすため、開業初月からGoogle Hotelsへの無料掲載とInstagram英語発信を並行し、直予約率10%超を早期目標に設定する
- + 港区保健所への旅館業許可申請は審査に2〜3ヶ月を要するケースがあるため、物件契約後すぐに図面を持参して事前相談を行い、内装着工前に設備要件を確認しておく
×
つまずく人の共通点
- ! 15坪・9ベッドの構成では満室でも月商上限が約108万円（9床×4,000円×30日）であり、OTA手数料・家賃・人件費を差し引くと黒字化には稼働率80%以上の継続が必須で、シーズンオフや感染症リスクに極めて脆弱
- ! 港区は住居専用地域と商業地域が混在しており、用途地域の確認を怠ると旅館業許可の取得不可または簡易宿所の営業制限（月15日以内の住宅宿泊事業法適用）に該当するリスクがある
- ! 訪日需要依存度が高いインバウンド特化型のドミトリーは、円高局面・感染症・地政学リスク（航空便減少等）によって売上が半減以下になるシナリオが現実的であり、資金繰りバッファーは最低6ヶ月分を確保すべき水準
ROADMAP
開業までのロードマップ
東京都港区でドミトリーを開業する場合の標準的な準備フロー（目安 6〜9か月）
-
1
市場調査・コンセプト設計
商圏人口・競合・客単価レンジを1〜2週間で整理。「誰に・何を・いくらで」をA4 1枚にまとめ、家族と金融機関に通る言葉に落とす。
-
2
事業計画書の作成
3シナリオ（楽観・普通・悲観）の月次損益、初期投資、自己資金比率、返済計画を1本にまとめる。日本政策金融公庫の創業計画書フォーマットを土台に、根拠データを必ず添える。
-
3
物件探し・内見・仮押さえ
駅前・商業・住宅街・ロードサイドで家賃・坪単価・人流を比較。スケルトン or 居抜きを判断し、保証金と造作費の総額で再シミュレーション。1〜2か月を見込む。
-
4
資金調達（創業融資・補助金申請）
日本政策金融公庫の新規開業資金、自治体の創業補助金、IT/小規模事業者持続化補助金を並行で検討。公募要領を読み、締切から逆算して必要書類と自己負担割合を確定させる。
-
5
内装工事・許認可・採用
保健所の飲食店営業許可、消防検査、必要に応じて深夜酒類提供届出を同時進行。内装・厨房・採用・仕入れ先の4本立てを2〜3か月でまとめ上げる。
-
6
プレオープン・グランドオープン
友人・家族・取引先を招いたプレオープンでオペレーションを点検。売上ゼロ月からの運転資金6か月分を残したうえで本番集客（SNS・MEO・チラシ）に入る。
05 · COLUMN
編集部
ドミトリー開業に必要な資格・届出・設備要件を港区の事例で解説
ドミトリー（相部屋型ゲストハウス）を開業するには「旅館業法」に基づく簡易宿所営業許可が必要で、申請先は港区保健所となる。主な設備要件は、床面積3.3㎡以上／人、フロント設置または代替措置（インターホン・モニター等）、適切な換気・採光・防火設備、男女別トイレの確保など。また消防法に基づく自動火災報知設備や誘導灯の設置も義務付けられており、消防署への確認申請も並行して必要。住宅宿泊事業法（民泊新法）ではなく旅館業法の許可を取得することで年間営業日数の制限がなくなるが、用途地域・建物用途の適合確認が前提条件となる。
07 · NEXT STEP
-65万/月 の計画、
実際に補助金で後押しできるか調べる。
東京都港区でドミトリーを開業するときに使える補助金・助成金を検索できます。開業資金の何割が補助対象になるかが分かれば、計画の通り方が変わります。
RELATED · GUIDES
関連ガイド
09 · FAQ
よくある質問
港区でドミトリーを開業するには何の許可が必要ですか？
旅館業法に基づく簡易宿所営業許可が必要です。申請先は港区保健所で、図面審査から許可取得まで2〜3ヶ月を見込んでください。
15坪のドミトリーは港区で黒字化できますか？
家賃52万円に対して普通シナリオの月商は48万円と赤字水準です。稼働率80%以上の維持とOTA依存脱却による手数料削減が黒字化の最低条件です。
港区のドミトリーでインバウンド集客はどう進めればよいですか？
BookingやHostelworldへの掲載に加え、Google Hotels無料掲載と英語SNS発信を初月から開始し、直予約比率を高めてOTA手数料15〜20%の負担を段階的に圧縮してください。
ご利用にあたっての注意事項
- 本シミュレーションは開業検討の参考情報であり、収益や費用を保証するものではありません。
- 坪単価・人件費（最低賃金）等は統計データに基づく概算値であり、実際の条件とは異なります。
- 売上予測は仮定の稼働率・客単価に基づくもので、実績を約束するものではありません。
- 実際の開業・経営判断にあたっては、必ず税理士・中小企業診断士等の専門家にご相談ください。