01
駅前一等地
駅徒歩3分以内。通行量が多く集客しやすいが家賃が高い
月商
49万
手取り
-94万
宿
LIVE
介護・福祉・宿泊
東京都渋谷区 × ドミトリー
東京都渋谷区でドミトリーを開業、
月商 49万円
/ 手取り -65万円
INSIGHT 渋谷の夜景より先に見るべきは、52万円の家賃と9ベッドの収支構造。
対応業種
15業種
対応エリア
47都道府県
補助金DB
222件
普通シナリオ（標準15坪・商業地域）
LIVE
月商
49万
手取り
-65万
分岐点
120万
楽観
-44万
普通
-65万
悲観
-75万
立地タイプ別の月商
駅前一等地
49万
商業地域
49万
住宅街
49万
CHART · LOCATION
東京都渋谷区・立地タイプ別の比較
最高値を オレンジ、最低値をグレーで表示しています。
02 · LOCATION
立地タイプ別の比較
02
商業地域
商店街・繁華街。一定の通行量と手頃な家賃のバランス
月商
49万
手取り
-65万
03
住宅街
駅徒歩10分以上。家賃は安いがリピーター獲得が生命線
月商
49万
手取り
-42万
04
ロードサイド
幹線道路沿い。駐車場必須だが席数を確保しやすい
月商
49万
手取り
-36万
03 · ASSUMPTIONS
精度補正の前提
実効客単価4,000円
実効原価率6.0%
追加売上補正0%
追加初期費用0.0万円
追加月額費用8.0万円
補助・控除反映0.0万円
04 · AREA CONTEXT
東京都渋谷区でドミトリーを開業するポイント
東京都渋谷区の宿泊業・ゲストハウス事情
渋谷区は渋谷・恵比寿・代官山・原宿など国際的知名度の高いエリアを抱え、コロナ禍明けから外国人観光客の回復が顕著。渋谷駅周辺の再開発によりホテルの新規供給も増加しており、立地次第で競合環境は激しい。宮益坂・道玄坂周辺や笹塚・幡ヶ谷などのやや外縁エリアでは比較的賃料を抑えながらインバウンド需要を取り込める余地がある。
東京都渋谷区のドミトリー
渋谷区でドミトリーを開業する場合、旅館業法上の「簡易宿所」許可取得が必須で、渋谷区保健所との事前協議に数ヶ月を要するケースが多い。1泊4,000円前後の価格帯ではBooking.comやHostelworldへのOTA依存度が高くなりがちで、手数料15〜20%が収益を直撃するため、自社サイト予約やリピーター獲得の仕組みを初期から設計する必要がある。15坪・9ベッドという規模では家賃52万円に対して普通シナリオの月商48万円すら下回り、稼働率80%超を安定的に維持しなければ赤字が固定する構造になる。
ドミトリーの業態特性
相部屋型ゲストハウス。1泊4,000円前後。インバウンド需要が中心。OTA手数料15〜20%が重い。
CASES
東京都渋谷区でドミトリー、うまくいく人・つまずく人
実際のドミトリー経営で見られる典型パターン。事業計画を書く前に自分がどちらに寄っているか確認する。
◯
うまくいく人の共通点
- + 渋谷・新宿の中間に位置する笹塚や幡ヶ谷エリアは坪単価が渋谷駅前より2〜3割低く、京王線で新宿5分・渋谷も近いため立地訴求しやすく、賃料負担を下げながらインバウンド集客が可能
- + Booking.comのGenius会員向け割引に頼らず、チェックイン時にLINE公式アカウントへ誘導してリピート予約を直接獲得する動線を構築し、OTA手数料依存率を段階的に下げる
- + 道玄坂・松濤エリアの物件は旅館業法の用途地域要件（第一種住居地域でも簡易宿所は可能だが建物用途確認が必要）と防火設備基準を物件内見前に渋谷区保健所へ確認し、スケルトン工事費の見積もりに防火扉・誘導灯・スプリンクラー設置費用を必ず織り込む
×
つまずく人の共通点
- ! 15坪・9ベッドで家賃52万円の構造は稼働率65%（月商約35万円）が続くだけで月間累積赤字が100万円規模に達し、開業半年で資金ショートするシナリオが現実的
- ! 渋谷区は2024年以降も渋谷駅東口・桜丘エリアの再開発に伴う新規ホテル・ホステル供給が続いており、同価格帯の競合増加によって特に平日の稼働率が下押しされるリスクがある
- ! 簡易宿所の営業許可取得後も渋谷区の建築指導課・消防署・保健所の三者検査をすべて通過する必要があり、防火区画・換気・採光基準の不適合が発覚した場合の是正工事費が追加で数百万円に膨らむことがある
ROADMAP
開業までのロードマップ
東京都渋谷区でドミトリーを開業する場合の標準的な準備フロー（目安 6〜9か月）
-
1
市場調査・コンセプト設計
商圏人口・競合・客単価レンジを1〜2週間で整理。「誰に・何を・いくらで」をA4 1枚にまとめ、家族と金融機関に通る言葉に落とす。
-
2
事業計画書の作成
3シナリオ（楽観・普通・悲観）の月次損益、初期投資、自己資金比率、返済計画を1本にまとめる。日本政策金融公庫の創業計画書フォーマットを土台に、根拠データを必ず添える。
-
3
物件探し・内見・仮押さえ
駅前・商業・住宅街・ロードサイドで家賃・坪単価・人流を比較。スケルトン or 居抜きを判断し、保証金と造作費の総額で再シミュレーション。1〜2か月を見込む。
-
4
資金調達（創業融資・補助金申請）
日本政策金融公庫の新規開業資金、自治体の創業補助金、IT/小規模事業者持続化補助金を並行で検討。公募要領を読み、締切から逆算して必要書類と自己負担割合を確定させる。
-
5
内装工事・許認可・採用
保健所の飲食店営業許可、消防検査、必要に応じて深夜酒類提供届出を同時進行。内装・厨房・採用・仕入れ先の4本立てを2〜3か月でまとめ上げる。
-
6
プレオープン・グランドオープン
友人・家族・取引先を招いたプレオープンでオペレーションを点検。売上ゼロ月からの運転資金6か月分を残したうえで本番集客（SNS・MEO・チラシ）に入る。
05 · COLUMN
編集部
渋谷区でドミトリー（簡易宿所）を開業するために必要な許可・設備・法規制の基礎知識
ドミトリー形式のゲストハウスは旅館業法上「簡易宿所」に分類され、渋谷区保健所への営業許可申請が必須。申請前に①用途地域の確認（旅館業が認められない地域あり）、②建築確認済証・検査済証の取得状況確認、③消防法に基づく誘導灯・自動火災報知設備・消火器の設置が求められる。客室の採光・換気基準（床面積の1/7以上の窓など）や、ドミトリー特有のベッド間パーティション設置義務にも注意が必要。標識の掲示・宿泊者名簿の備え付けも法定義務であり、開業前に渋谷区保健所での事前相談を少なくとも2回以上行うことが許可取得の近道となる。
07 · NEXT STEP
-65万/月 の計画、
実際に補助金で後押しできるか調べる。
東京都渋谷区でドミトリーを開業するときに使える補助金・助成金を検索できます。開業資金の何割が補助対象になるかが分かれば、計画の通り方が変わります。
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関連ガイド
09 · FAQ
よくある質問
渋谷区でドミトリーを開業するには旅館業許可以外に何か届出が必要ですか？
消防署への防火対象物使用開始届、保健所への簡易宿所営業許可申請、さらに建築用途変更が生じる場合は区の建築指導課への確認申請も必要になります。
渋谷区の物件でドミトリーを開業する場合、どの用途地域なら営業できますか？
第一種・第二種住居地域以上であれば簡易宿所の営業は原則可能ですが、物件ごとに建物用途と防火地域指定を渋谷区保健所・建築指導課で事前確認することが不可欠です。
OTA手数料が重い中で渋谷区のドミトリーが黒字化するには稼働率何％が必要ですか？
家賃52万円・OTA手数料20%を前提にすると、1泊4,000円×9ベッドで月間黒字転換には稼働率80〜85%以上の維持が最低ラインの目安となります。
ご利用にあたっての注意事項
- 本シミュレーションは開業検討の参考情報であり、収益や費用を保証するものではありません。
- 坪単価・人件費（最低賃金）等は統計データに基づく概算値であり、実際の条件とは異なります。
- 売上予測は仮定の稼働率・客単価に基づくもので、実績を約束するものではありません。
- 実際の開業・経営判断にあたっては、必ず税理士・中小企業診断士等の専門家にご相談ください。