01
駅前一等地
駅徒歩3分以内。通行量が多く集客しやすいが家賃が高い
月商
36万
手取り
-104万
宿
LIVE
介護・福祉・宿泊
東京都渋谷区 × 個室タイプ
東京都渋谷区で個室タイプを開業、
月商 36万円
/ 手取り -75万円
INSIGHT 渋谷の路地裏に、3室だけの「もうひとつの家」を。
対応業種
15業種
対応エリア
47都道府県
補助金DB
222件
普通シナリオ（標準15坪・商業地域）
LIVE
月商
36万
手取り
-75万
分岐点
117万
楽観
-60万
普通
-75万
悲観
-82万
立地タイプ別の月商
駅前一等地
36万
商業地域
36万
住宅街
36万
CHART · LOCATION
東京都渋谷区・立地タイプ別の比較
最高値を オレンジ、最低値をグレーで表示しています。
02 · LOCATION
立地タイプ別の比較
02
商業地域
商店街・繁華街。一定の通行量と手頃な家賃のバランス
月商
36万
手取り
-75万
03
住宅街
駅徒歩10分以上。家賃は安いがリピーター獲得が生命線
月商
36万
手取り
-51万
04
ロードサイド
幹線道路沿い。駐車場必須だが席数を確保しやすい
月商
36万
手取り
-45万
03 · ASSUMPTIONS
精度補正の前提
実効客単価8,000円
実効原価率5.0%
追加売上補正0%
追加初期費用0.0万円
追加月額費用10.0万円
補助・控除反映0.0万円
04 · AREA CONTEXT
東京都渋谷区で個室タイプを開業するポイント
東京都渋谷区の宿泊業・ゲストハウス事情
渋谷区は原宿・表参道・恵比寿・代官山といった国際的知名度の高いエリアを抱え、インバウンド需要と国内ビジネス需要の両方が見込める稀有な立地です。渋谷駅周辺の再開発により宿泊需要は底堅く推移していますが、同時にホテルの新規参入も相次いでおり、価格競争は激化傾向にあります。民泊新法施行後も住居専用地域での営業制限が厳しく、商業・近隣商業地域に限られた物件の取り合いが続いています。
東京都渋谷区の個室タイプ
渋谷区の個室型ゲストハウスで差別化するには、原宿や代官山といったエリアブランドを活かしたコンセプト設計が不可欠で、「エリアに泊まる体験」としての世界観づくりがリピーター獲得に直結します。1泊8,000円前後の価格帯はカプセルホテルより上・ブティックホテルより下というポジションで、清潔感・プライバシー・ホスピタリティの三点を高水準で揃えないと選ばれる理由が生まれません。客室数3室という小規模構成では稼働率100%でも月商は限定的なため、長期滞在プランや法人契約による安定収入源の確保が収支改善の現実的な手段となります。
個室タイプの業態特性
個室型ゲストハウス・民泊。1泊8,000円前後。客室数は少ないが単価が高い。リピーター獲得が鍵。
CASES
東京都渋谷区で個室タイプ、うまくいく人・つまずく人
実際の個室タイプ経営で見られる典型パターン。事業計画を書く前に自分がどちらに寄っているか確認する。
◯
うまくいく人の共通点
- + 渋谷・原宿エリアのインスタグラマーやYouTuberに無料宿泊を提供してコンテンツを生成してもらう施策は、ゼロ広告費でOTA依存から脱却する最短ルートになり得る
- + 恵比寿・代官山エリアの飲食店やセレクトショップと連携した「滞在クーポン同梱」サービスは、周辺店舗にとっても集客メリットがあるため協力を得やすく、宿泊体験の付加価値として機能する
- + Airbnbなど複数OTAへの同時掲載はチャネルマネージャーで一元管理し、週末・連休・ファッションウィーク等の需要ピーク時に価格を動的に引き上げるダイナミックプライシングを初期から導入する
×
つまずく人の共通点
- ! 渋谷区の商業地域物件は坪35,000円・15坪で月52万円の家賃が発生するが、3室フル稼働でも月商32万円にとどまるため、開業直後から毎月66万円超の赤字が構造的に発生する資金計画上の最大リスク
- ! 住宅宿泊事業法（民泊新法）では年間営業日数が180日に制限されており、渋谷区の特別区条例によって閑散期にあたる月曜〜金曜の営業が禁止される区域も存在するため、事前の用途地域・条例確認なしに物件契約すると営業日数が大幅に減少する
- ! 渋谷区は近隣住民の民泊反対運動が活発なエリアも多く、特に代官山・松濤・広尾周辺の高級住宅地に近い物件では近隣トラブルが運営継続リスクになるため、管理組合の規約確認と近隣へのあいさつ回りを契約前に徹底する必要がある
ROADMAP
開業までのロードマップ
東京都渋谷区で個室タイプを開業する場合の標準的な準備フロー（目安 6〜9か月）
-
1
市場調査・コンセプト設計
商圏人口・競合・客単価レンジを1〜2週間で整理。「誰に・何を・いくらで」をA4 1枚にまとめ、家族と金融機関に通る言葉に落とす。
-
2
事業計画書の作成
3シナリオ（楽観・普通・悲観）の月次損益、初期投資、自己資金比率、返済計画を1本にまとめる。日本政策金融公庫の創業計画書フォーマットを土台に、根拠データを必ず添える。
-
3
物件探し・内見・仮押さえ
駅前・商業・住宅街・ロードサイドで家賃・坪単価・人流を比較。スケルトン or 居抜きを判断し、保証金と造作費の総額で再シミュレーション。1〜2か月を見込む。
-
4
資金調達（創業融資・補助金申請）
日本政策金融公庫の新規開業資金、自治体の創業補助金、IT/小規模事業者持続化補助金を並行で検討。公募要領を読み、締切から逆算して必要書類と自己負担割合を確定させる。
-
5
内装工事・許認可・採用
保健所の飲食店営業許可、消防検査、必要に応じて深夜酒類提供届出を同時進行。内装・厨房・採用・仕入れ先の4本立てを2〜3か月でまとめ上げる。
-
6
プレオープン・グランドオープン
友人・家族・取引先を招いたプレオープンでオペレーションを点検。売上ゼロ月からの運転資金6か月分を残したうえで本番集客（SNS・MEO・チラシ）に入る。
05 · COLUMN
編集部
渋谷区で個室型ゲストハウスを開業するために必要な届出・資格・設備の全体像
個室型ゲストハウスの開業形態は主に「旅館業法（簡易宿所）」か「住宅宿泊事業法（民泊新法）」の二択となる。旅館業法では渋谷区保健所への許可申請が必要で、客室床面積の基準（簡易宿所は延床面積33㎡以上が目安）、フロント設置または鍵の遠隔管理システムの整備、非常用照明・誘導灯・消火器の設置が求められる。民泊新法の場合は届出制だが年間180日制限と区条例の上乗せ規制に服する。いずれの場合も用途地域の確認（商業・近隣商業地域が基本）、建物の用途変更確認申請（既存建物が住居用の場合）、消防法に基づく防火管理者の選任が必要となる。インバウンド対応のため多言語案内表示の掲示も実務上は不可欠だ。
07 · NEXT STEP
-75万/月 の計画、
実際に補助金で後押しできるか調べる。
東京都渋谷区で個室タイプを開業するときに使える補助金・助成金を検索できます。開業資金の何割が補助対象になるかが分かれば、計画の通り方が変わります。
RELATED · GUIDES
関連ガイド
09 · FAQ
よくある質問
渋谷区で民泊を開業する場合、土曜・日曜だけでも営業できますか？
渋谷区は住居専用地域での平日営業を条例で制限していますが、商業地域では年間180日の範囲内で平日も営業可能です。物件の用途地域を必ず事前に確認してください。
旅館業法の簡易宿所として渋谷区で申請する場合、どこに届け出ますか？
渋谷区保健所（生活衛生課）への許可申請が必要です。事前相談から許可取得まで通常2〜3ヶ月かかるため、物件契約前に窓口での事前相談を行うことを強く推奨します。
15坪・3室の個室ゲストハウスで収支をプラスにするには稼働率何％が必要ですか？
1泊8,000円・3室の場合、月商が家賃52万円を超えるには稼働率約72%以上が必要です。ただし人件費・OTA手数料・光熱費を加味すると実質的な損益分岐点はさらに高くなります。
ご利用にあたっての注意事項
- 本シミュレーションは開業検討の参考情報であり、収益や費用を保証するものではありません。
- 坪単価・人件費（最低賃金）等は統計データに基づく概算値であり、実際の条件とは異なります。
- 売上予測は仮定の稼働率・客単価に基づくもので、実績を約束するものではありません。
- 実際の開業・経営判断にあたっては、必ず税理士・中小企業診断士等の専門家にご相談ください。