01
駅前一等地
駅徒歩3分以内。通行量が多く集客しやすいが家賃が高い
月商
214万
手取り
-68万
保
LIVE
介護・福祉・宿泊
東京都中央区 × 小規模保育
東京都中央区で小規模保育を開業、
月商 214万円
/ 手取り -36万円
INSIGHT タワーマンションが林立する中央区で、0〜2歳の保育空白地帯に小規模認可を差し込む。
対応業種
15業種
対応エリア
47都道府県
補助金DB
222件
普通シナリオ（標準15坪・商業地域）
LIVE
月商
214万
手取り
-36万
分岐点
255万
楽観
-6万
普通
-36万
悲観
-61万
立地タイプ別の月商
駅前一等地
214万
商業地域
214万
住宅街
214万
CHART · LOCATION
東京都中央区・立地タイプ別の比較
最高値を オレンジ、最低値をグレーで表示しています。
02 · LOCATION
立地タイプ別の比較
02
商業地域
商店街・繁華街。一定の通行量と手頃な家賃のバランス
月商
214万
手取り
-36万
03
住宅街
駅徒歩10分以上。家賃は安いがリピーター獲得が生命線
月商
214万
手取り
-10万
04
ロードサイド
幹線道路沿い。駐車場必須だが席数を確保しやすい
月商
214万
手取り
-4万
03 · ASSUMPTIONS
精度補正の前提
実効客単価5,500円
実効原価率10.0%
追加売上補正0%
追加初期費用0.0万円
追加月額費用0.0万円
補助・控除反映514.5万円
04 · AREA CONTEXT
東京都中央区で小規模保育を開業するポイント
東京都中央区の保育園・託児所事情
東京都中央区は銀座・日本橋・月島・勝どきなど再開発が進むエリアで、タワーマンション増加に伴い子育て世代の流入が続いている。区内の待機児童問題は依然として解消されておらず、特に0〜2歳の低年齢児保育の需要が高い。勝どき・晴海・浜町など新興住宅エリアでは認可保育施設の絶対数が不足しており、小規模保育への行政ニーズも強い。
東京都中央区の小規模保育
中央区では小規模保育事業（A型・B型）を認可した場合、区独自の補助金に加え東京都の上乗せ補助も受けられるため、保育料収入だけに依存しない収益構造を作りやすい。勝どきや晴海エリアは坪単価40,000円前後の商業テナントが多いが、タワーマンション低層部の保育室転用案件も出回っており、物件選定の幅がある。区の子ども子育て支援事業計画との整合性を示す事業計画書を準備することで、認可申請が通りやすくなる傾向がある。
小規模保育の業態特性
定員12〜19人の小規模保育。保育料＋自治体補助で日単価5,500円前後。人件費率が高く、保育士確保が課題。
CASES
東京都中央区で小規模保育、うまくいく人・つまずく人
実際の小規模保育経営で見られる典型パターン。事業計画を書く前に自分がどちらに寄っているか確認する。
◯
うまくいく人の共通点
- + 勝どき駅・月島駅周辺のタワーマンション管理組合や仲介業者に直接アプローチし、低層階テナント区画の保育転用交渉を早めに始める
- + 中央区の『認証保育所』制度ではなく国の小規模保育事業A型での認可取得を目指すと、公定価格＋区補助の二重受給が可能になる
- + 保育士確保のために月島・勝どきエリアの保育士養成校（江東区・墨田区の専門学校）と提携し、実習受け入れをインターン採用につなげるルートを構築する
×
つまずく人の共通点
- ! 坪40,000円・15坪で月額60万円の家賃は売上比28%超となり、稼働率が90%を下回るだけで赤字転落リスクが高まる
- ! 中央区内の保育士平均給与は月30〜35万円水準で推移しており、人件費率が売上の65%を超えやすく、補助金の遅延入金期間中のキャッシュフロー悪化に注意が必要
- ! 晴海・勝どきの新築タワーマンション低層テナントは保育用途への用途変更で消防設備・換気基準の追加工事が発生し、内装費が想定の1.5倍になるケースがある
ROADMAP
開業までのロードマップ
東京都中央区で小規模保育を開業する場合の標準的な準備フロー（目安 6〜9か月）
-
1
市場調査・コンセプト設計
商圏人口・競合・客単価レンジを1〜2週間で整理。「誰に・何を・いくらで」をA4 1枚にまとめ、家族と金融機関に通る言葉に落とす。
-
2
事業計画書の作成
3シナリオ（楽観・普通・悲観）の月次損益、初期投資、自己資金比率、返済計画を1本にまとめる。日本政策金融公庫の創業計画書フォーマットを土台に、根拠データを必ず添える。
-
3
物件探し・内見・仮押さえ
駅前・商業・住宅街・ロードサイドで家賃・坪単価・人流を比較。スケルトン or 居抜きを判断し、保証金と造作費の総額で再シミュレーション。1〜2か月を見込む。
-
4
資金調達（創業融資・補助金申請）
日本政策金融公庫の新規開業資金、自治体の創業補助金、IT/小規模事業者持続化補助金を並行で検討。公募要領を読み、締切から逆算して必要書類と自己負担割合を確定させる。
-
5
内装工事・許認可・採用
保健所の飲食店営業許可、消防検査、必要に応じて深夜酒類提供届出を同時進行。内装・厨房・採用・仕入れ先の4本立てを2〜3か月でまとめ上げる。
-
6
プレオープン・グランドオープン
友人・家族・取引先を招いたプレオープンでオペレーションを点検。売上ゼロ月からの運転資金6か月分を残したうえで本番集客（SNS・MEO・チラシ）に入る。
05 · COLUMN
編集部
中央区で小規模保育を認可取得するために知っておくべき資格・届出・設備の実務知識
小規模保育事業A型の開業には、施設長に保育士資格または社会福祉士資格が必要で、保育士配置は0歳児3人に1人・1〜2歳児6人に1人が法定基準となる。中央区への認可申請は毎年秋に受付が始まり、翌4月開園を目指す場合は前年8月頃から区との事前相談が必要。設備面では乳児室（1人あたり1.65㎡以上）・ほふく室（3.3㎡以上）・調理室・トイレの設置が児童福祉施設設備運営基準で義務付けられており、15坪（約49㎡）の場合は間取り設計の段階から保健所・区担当課との確認が不可欠となる。
07 · NEXT STEP
-36万/月 の計画、
実際に補助金で後押しできるか調べる。
東京都中央区で小規模保育を開業するときに使える補助金・助成金を検索できます。開業資金の何割が補助対象になるかが分かれば、計画の通り方が変わります。
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09 · FAQ
よくある質問
中央区で小規模保育を開業するには区への申請だけで足りますか？
区の認可申請に加え、東京都への届出、保健所の児童福祉施設開設検査、消防署の防火対象物使用開始届の提出が必要で、並行して手続きを進める必要があります。
勝どき・晴海エリアで15坪のテナントを保育室に転用できますか？
用途変更届（建築確認）と消防設備の改修が必要になるケースが多く、管理規約で保育用途が制限されているマンションテナントもあるため、契約前に管理組合と区担当課の双方に確認が必須です。
中央区の小規模保育は定員17人でいくら補助が受けられますか？
公定価格の委託費に加え、東京都・中央区の上乗せ補助が加算され、1人あたり日単価ベースで5,500円前後が目安ですが、年度ごとに改定があるため区の保育課に最新単価の確認が必要です。
ご利用にあたっての注意事項
- 本シミュレーションは開業検討の参考情報であり、収益や費用を保証するものではありません。
- 坪単価・人件費（最低賃金）等は統計データに基づく概算値であり、実際の条件とは異なります。
- 売上予測は仮定の稼働率・客単価に基づくもので、実績を約束するものではありません。
- 実際の開業・経営判断にあたっては、必ず税理士・中小企業診断士等の専門家にご相談ください。