01
駅前一等地
駅徒歩3分以内。通行量が多く集客しやすいが家賃が高い
月商
249万
手取り
33万
パ
LIVE
飲食関連
東京都 × イートイン付き
東京都でイートイン付きを開業、
月商 166万円
/ 手取り 11万円
INSIGHT 東京の街角で「焼きたて」と「居場所」を同時に売る、15坪の小さな繁盛店へ。
対応業種
15業種
対応エリア
47都道府県
補助金DB
1,382件
普通シナリオ（標準15坪・商業地域）
LIVE
月商
166万
手取り
11万
分岐点
138万
楽観
31万
普通
11万
悲観
-21万
立地タイプ別の月商
駅前一等地
249万
商業地域
166万
住宅街
93万
CHART · LOCATION
東京都・立地タイプ別の比較
最高値を オレンジ、最低値をグレーで表示しています。
02 · LOCATION
立地タイプ別の比較
02
商業地域
商店街・繁華街。一定の通行量と手頃な家賃のバランス
月商
166万
手取り
11万
03
住宅街
駅徒歩10分以上。家賃は安いがリピーター獲得が生命線
月商
93万
手取り
-12万
04
ロードサイド
幹線道路沿い。駐車場必須だが席数を確保しやすい
月商
83万
手取り
-14万
03 · ASSUMPTIONS
精度補正の前提
実効客単価1,140円
実効原価率33.8%
追加売上補正0%
追加初期費用750.0万円
追加月額費用0.0万円
補助・控除反映0.0万円
04 · AREA CONTEXT
東京都でイートイン付きを開業するポイント
東京都のパン屋・ベーカリー事情
東京都は吉祥寺・中目黒・代官山など「パン激戦区」と呼ばれるエリアが点在し、食パン専門店から天然酵母系、クロワッサン特化型まで個性的な業態が乱立している。特に2020年代以降は住宅街の駅近（例：世田谷区・杉並区・練馬区の各駅徒歩3分圏内）に小規模ベーカリーが急増し、差別化なき出店は早期撤退につながるケースも多い。日本橋・丸の内などオフィス集積エリアでは朝7時台の売上が全体の30%超を占める店舗もあり、立地特性に合わせた営業時間設計が収益を左右する。
東京都のイートイン付き
東京都でイートインスペース付きパン屋を開業する場合、飲食店営業許可（食品衛生法）の取得が必須となり、単なるパン販売（菓子製造業許可）との手続きが別途必要になる点を見落とす開業者が多い。客席を設けることで中目黒・清澄白河のようなカフェ文化と融合しやすくなる反面、坪単価20,000円の商業地域では15坪・家賃30万円の物件でも客席面積確保後に製造スペースが圧迫され、バックヤードの動線設計が生産効率を直接左右する。ドリンク込み客単価1,200円前後を維持するには、コーヒーや紅茶のクオリティと回転率のバランスを初期から数値で設計しておくことが現実的な月商174万円達成への近道となる。
イートイン付きの業態特性
イートインスペース付きパン屋。客単価はドリンク込みで1,200円前後。客席分の面積が必要。
CASES
東京都でイートイン付き、うまくいく人・つまずく人
実際のイートイン付き経営で見られる典型パターン。事業計画を書く前に自分がどちらに寄っているか確認する。
◯
うまくいく人の共通点
- + 三軒茶屋や荻窪など「乗換なし・徒歩圏の生活動線上」にある物件を優先し、平日の通勤客と休日の滞在客の両方を取り込める立地を選ぶことで、イートイン席の稼働率が週7日平準化しやすくなる
- + イートインの回転率を上げるために、ランチピーク（11〜13時）はセットメニューで単価を固定し、14時以降はドリンク単品注文を促す「時間帯別メニュー」を導入することで席あたり売上を最大化できる
- + 東京都の保健所（例：新宿区は新宿区保健センター、渋谷区は渋谷区保健所）によって飲食店営業許可の現地確認基準が微妙に異なるため、物件契約前に所管保健所へ内装仕様の事前相談を行い、シンクの数・手洗い設備の位置について書面で確認を取っておく
×
つまずく人の共通点
- ! 15坪という限られた面積でイートイン席（目安4〜6席）と製造ライン・発酵スペースを共存させると、繁忙時に製造とホール対応のスタッフ動線が交差して品質ムラや提供遅延が発生しやすく、Google口コミのネガティブ評価に直結するリスクがある
- ! 東京都の商業地域における坪単価20,000円水準では家賃30万円でも競争力のある立地を確保できる一方、売上が普通シナリオの月商174万円を下回った月（たとえば夏場の来客減少期）には、人件費・材料費・家賃だけで収支が赤字に転落するまでの「余裕月数」が2〜3ヶ月程度しかない資金計画になりがちである
- ! イートイン提供に伴う消費税の軽減税率（テイクアウト8%・イートイン10%）の区分管理をPOSレジで正確に設定できていないと、税務調査時に追徴課税リスクが生じるため、開業前にインボイス対応レジの設定を税理士と共に確認する必要がある
ROADMAP
開業までのロードマップ
東京都でイートイン付きを開業する場合の標準的な準備フロー（目安 6〜9か月）
-
1
市場調査・コンセプト設計
商圏人口・競合・客単価レンジを1〜2週間で整理。「誰に・何を・いくらで」をA4 1枚にまとめ、家族と金融機関に通る言葉に落とす。
-
2
事業計画書の作成
3シナリオ（楽観・普通・悲観）の月次損益、初期投資、自己資金比率、返済計画を1本にまとめる。日本政策金融公庫の創業計画書フォーマットを土台に、根拠データを必ず添える。
-
3
物件探し・内見・仮押さえ
駅前・商業・住宅街・ロードサイドで家賃・坪単価・人流を比較。スケルトン or 居抜きを判断し、保証金と造作費の総額で再シミュレーション。1〜2か月を見込む。
-
4
資金調達（創業融資・補助金申請）
日本政策金融公庫の新規開業資金、自治体の創業補助金、IT/小規模事業者持続化補助金を並行で検討。公募要領を読み、締切から逆算して必要書類と自己負担割合を確定させる。
-
5
内装工事・許認可・採用
保健所の飲食店営業許可、消防検査、必要に応じて深夜酒類提供届出を同時進行。内装・厨房・採用・仕入れ先の4本立てを2〜3か月でまとめ上げる。
-
6
プレオープン・グランドオープン
友人・家族・取引先を招いたプレオープンでオペレーションを点検。売上ゼロ月からの運転資金6か月分を残したうえで本番集客（SNS・MEO・チラシ）に入る。
05 · COLUMN
編集部
イートイン付きパン屋を東京で開く前に知っておくべき許可・設備・法規制の全体像
イートインスペース付きパン屋の開業には「菓子製造業許可」と「飲食店営業許可」の2種類の許可が必要で、いずれも所管の保健所への申請が必須です。内装工事前に保健所へ事前相談し、手洗い設備の独立設置・2槽以上のシンク・食品と廃棄物の動線分離を図面で確認してもらう手順が一般的です。また客席を設ける場合は消防法上の収容人員に応じた防火管理者の選任（収容30名以上で国家資格取得者が必要）や、建築基準法の用途変更手続きが発生する物件もあります。食品衛生責任者（講習受講で取得可）は必ず1名以上常駐が前提です。
06 · TOKYO WARDS
東京23区 エリア別の手取り
東京都のイートイン付き開業で使える補助金
東京都（および全国対象）の補助金から、補助上限額が大きい順に掲載しています。最新の公募状況は各詳細ページでご確認ください。
| # | 補助金名 | 補助上限 | 補助率 | 採択率 | 締切 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 【令和８年度】経営力強化に向けた創意工夫チャレンジ促進事業(飲食事業者向け経営基盤強化支援（受動喫煙防止対策支援コース）)助成金 募集中 | 上限 400万円 | — | — | 2026/09/11 |
| 2 | 企業活力強化資金／観光産業等生産性向上資金 募集中 | — | — | — | 通年・随時 |
| 3 | 農業競争力強化支援法による事業再編・参入の促進 募集中 | — | — | — | 通年・随時 |
| 4 | 飲食事業者の業態転換支援 (新型コロナウイルス感染症緊急対策) 募集中 | — | — | — | 通年・随時 |
| 5 | IT導入補助金 募集中 | — | — | — | 通年・随時 |
※ 採択率・難易度は当サイト集計（出典: 各補助金事務局の公式発表）。補助金は地域・業種・時期により対象が変わります。
07 · NEXT STEP
11万/月 の計画、
実際に補助金で後押しできるか調べる。
東京都でイートイン付きを開業するときに使える補助金・助成金を検索できます。開業資金の何割が補助対象になるかが分かれば、計画の通り方が変わります。
RELATED · GUIDES
関連ガイド
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関連する業種のシミュレーター
09 · FAQ
よくある質問
東京都でイートイン付きパン屋を開くとき、保健所の許可は何種類必要ですか？
原則として「菓子製造業」と「飲食店営業」の2種類の許可が必要です。申請先は物件所在地の区市町村保健所で、内装着工前の事前相談が許可取得の最短ルートです。
15坪のイートイン付きパン屋で現実的に置ける客席数はどれくらいですか？
製造スペース・バックヤード・通路を確保すると客席に使えるのは4〜6坪程度が目安で、2人掛けテーブルを2〜3卓（4〜6席）が現実的な上限となるケースが多いです。
テイクアウトとイートインで消費税率が違うと聞きましたが、レジはどう対応すればいいですか？
テイクアウトは軽減税率8%、イートインは標準税率10%で区分が必要です。注文時に用途を確認してPOSレジで税率を切り替える運用が基本で、インボイス対応レジの初期設定を税理士と確認しておくと安全です。
ご利用にあたっての注意事項
- 本シミュレーションは開業検討の参考情報であり、収益や費用を保証するものではありません。
- 坪単価・人件費（最低賃金）等は統計データに基づく概算値であり、実際の条件とは異なります。
- 売上予測は仮定の稼働率・客単価に基づくもので、実績を約束するものではありません。
- 実際の開業・経営判断にあたっては、必ず税理士・中小企業診断士等の専門家にご相談ください。