01
駅前一等地
駅徒歩3分以内。通行量が多く集客しやすいが家賃が高い
月商
448万
手取り
15万
介
LIVE
介護・福祉・宿泊
東京都中央区 × 通常規模デイサービス
東京都中央区で通常規模デイサービスを開業、
月商 448万円
/ 手取り 40万円
INSIGHT 銀座・月島・晴海の高齢者に選ばれるデイサービスを、中央区の高需要エリアで今すぐ開業する
対応業種
15業種
対応エリア
47都道府県
補助金DB
222件
普通シナリオ（標準15坪・商業地域）
LIVE
月商
448万
手取り
40万
分岐点
388万
楽観
133万
普通
40万
悲観
0万
立地タイプ別の月商
駅前一等地
448万
商業地域
448万
住宅街
448万
CHART · LOCATION
東京都中央区・立地タイプ別の比較
最高値を オレンジ、最低値をグレーで表示しています。
02 · LOCATION
立地タイプ別の比較
02
商業地域
商店街・繁華街。一定の通行量と手頃な家賃のバランス
月商
448万
手取り
40万
03
住宅街
駅徒歩10分以上。家賃は安いがリピーター獲得が生命線
月商
448万
手取り
60万
04
ロードサイド
幹線道路沿い。駐車場必須だが席数を確保しやすい
月商
448万
手取り
65万
03 · ASSUMPTIONS
精度補正の前提
実効客単価10,000円
実効原価率10.0%
追加売上補正12%
追加初期費用0.0万円
追加月額費用15.0万円
補助・控除反映0.0万円
04 · AREA CONTEXT
東京都中央区で通常規模デイサービスを開業するポイント
東京都中央区の介護・デイサービス事情
東京都中央区は銀座・日本橋・月島などの商業・居住混在エリアが広がり、高齢化率は都内でも比較的低い水準だが、富裕層高齢者の割合が高く介護サービスへの質的ニーズが強い。晴海フラッグをはじめとする大規模マンション開発により人口増加が続いており、今後10〜15年で高齢者人口の急増が見込まれる成長市場でもある。既存のデイサービス施設数は他区と比べて少なく、特に月島・勝どき・佃エリアでは供給不足が顕在化している。
東京都中央区の通常規模デイサービス
中央区では物件賃料が坪4万円前後と高水準なため、15坪・家賃60万円規模で収益を出すには入浴加算・個別機能訓練加算Ⅱ・口腔機能向上加算などの加算取得が事実上必須となる。晴海・勝どき・月島エリアはタワーマンション居住の高齢者が多く、送迎エリアを半径2km以内に絞ることで車両コストを圧縮しつつ稼働率を維持しやすい。銀座・日本橋エリアは事務所ビル転用物件が流通しており、介護施設への用途変更実績がある物件を選ぶと内装工事費を抑えられる。
通常規模デイサービスの業態特性
定員20〜40人の通常規模デイサービス。加算項目の取得で単価アップ。送迎車両・入浴設備が必要。
CASES
東京都中央区で通常規模デイサービス、うまくいく人・つまずく人
実際の通常規模デイサービス経営で見られる典型パターン。事業計画を書く前に自分がどちらに寄っているか確認する。
◯
うまくいく人の共通点
- + 月島・勝どき・晴海のタワーマンション管理組合や自治会と連携し、住民向け介護相談会を開催することで入居者家族への認知度を効率よく高められる
- + 個別機能訓練加算Ⅱ（月225単位）と口腔機能向上加算（月150単位）を開業初月から算定できるよう、機能訓練指導員と言語聴覚士または歯科衛生士との業務委託契約を事前に締結しておく
- + 中央区は都営バス・東京メトロの路線網が発達しているため、自力通所が困難な利用者の送迎ルートは勝どきBRT停留所・月島駅・新富町駅周辺を起終点に設計すると効率が上がる
×
つまずく人の共通点
- ! 中央区の商業地域物件は居抜き可能な介護向き物件の流通数が極めて少なく、スケルトン物件に浴室・手すり・段差解消の改修工事を施すと坪15〜20万円の内装費が追加発生するケースがある
- ! 定員22人規模では人員基準上、生活相談員・介護職員・看護職員・機能訓練指導員の確保が必要だが、中央区近隣の介護職平均時給は1,400〜1,600円と高く、人件費率が売上の55〜60%に達すると収益が圧迫される
- ! 晴海フラッグ入居に伴う人口増加を見込んで新規参入する事業者が2025〜2026年に集中する可能性があり、開業から2年以内の稼働率競争が激化するリスクがある
ROADMAP
開業までのロードマップ
東京都中央区で通常規模デイサービスを開業する場合の標準的な準備フロー（目安 6〜9か月）
-
1
市場調査・コンセプト設計
商圏人口・競合・客単価レンジを1〜2週間で整理。「誰に・何を・いくらで」をA4 1枚にまとめ、家族と金融機関に通る言葉に落とす。
-
2
事業計画書の作成
3シナリオ（楽観・普通・悲観）の月次損益、初期投資、自己資金比率、返済計画を1本にまとめる。日本政策金融公庫の創業計画書フォーマットを土台に、根拠データを必ず添える。
-
3
物件探し・内見・仮押さえ
駅前・商業・住宅街・ロードサイドで家賃・坪単価・人流を比較。スケルトン or 居抜きを判断し、保証金と造作費の総額で再シミュレーション。1〜2か月を見込む。
-
4
資金調達（創業融資・補助金申請）
日本政策金融公庫の新規開業資金、自治体の創業補助金、IT/小規模事業者持続化補助金を並行で検討。公募要領を読み、締切から逆算して必要書類と自己負担割合を確定させる。
-
5
内装工事・許認可・採用
保健所の飲食店営業許可、消防検査、必要に応じて深夜酒類提供届出を同時進行。内装・厨房・採用・仕入れ先の4本立てを2〜3か月でまとめ上げる。
-
6
プレオープン・グランドオープン
友人・家族・取引先を招いたプレオープンでオペレーションを点検。売上ゼロ月からの運転資金6か月分を残したうえで本番集客（SNS・MEO・チラシ）に入る。
05 · COLUMN
編集部
中央区で通常規模デイサービスを開業する前に知っておくべき資格・届出・設備の基礎知識
通常規模デイサービス（定員20〜40人）の開業には、法人格の取得と東京都への指定申請が必要で、申請から指定まで約2〜3か月を要する。人員基準として管理者・生活相談員（社会福祉士等）・看護職員・機能訓練指導員・介護職員を配置しなければならない。設備基準では食堂と機能訓練室の合計面積が利用者一人あたり3㎡以上、専用の静養室・相談室・トイレ・浴室の設置が義務付けられる。中央区内の物件で浴室を新設する場合は建築確認申請が必要になることがあり、工期と費用を見込んだスケジュール管理が開業の鍵を握る。
07 · NEXT STEP
40万/月 の計画、
実際に補助金で後押しできるか調べる。
東京都中央区で通常規模デイサービスを開業するときに使える補助金・助成金を検索できます。開業資金の何割が補助対象になるかが分かれば、計画の通り方が変わります。
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09 · FAQ
よくある質問
東京都中央区でデイサービスを開業するには何の法人格が必要ですか？
株式会社・合同会社・NPO法人・社会福祉法人などが指定を受けられる。最短で設立できるのは合同会社（約1〜2週間）で、開業コストを抑えたい場合に選ばれることが多い。
中央区で定員22人のデイサービスに必要な物件の広さの目安は？
食堂・機能訓練室だけで最低66㎡（22人×3㎡）が必要で、浴室・静養室・相談室・廊下を加えると実質100〜120㎡以上の物件を確保するのが現実的な目安となる。
月島・勝どきエリアで介護事業向け物件を探す際の注意点は？
タワーマンション低層階の店舗区画は管理規約で介護施設の入居を禁じているケースがある。契約前に管理組合の使用細則を必ず確認し、用途変更の可否を不動産会社経由で確認することが欠かせない。
ご利用にあたっての注意事項
- 本シミュレーションは開業検討の参考情報であり、収益や費用を保証するものではありません。
- 坪単価・人件費（最低賃金）等は統計データに基づく概算値であり、実際の条件とは異なります。
- 売上予測は仮定の稼働率・客単価に基づくもので、実績を約束するものではありません。
- 実際の開業・経営判断にあたっては、必ず税理士・中小企業診断士等の専門家にご相談ください。