01
駅前一等地
駅徒歩3分以内。通行量が多く集客しやすいが家賃が高い
月商
49万
手取り
-57万
宿
LIVE
介護・福祉・宿泊
東京都 × ドミトリー
東京都でドミトリーを開業、
月商 49万円
/ 手取り -40万円
INSIGHT 浅草・上野圏の外国人動線を狙え——ただし9ベッドの収支構造は開業前に直視する覚悟が必要だ
対応業種
15業種
対応エリア
47都道府県
補助金DB
222件
普通シナリオ（標準15坪・商業地域）
LIVE
月商
49万
手取り
-40万
分岐点
92万
楽観
-19万
普通
-40万
悲観
-50万
立地タイプ別の月商
駅前一等地
49万
商業地域
49万
住宅街
49万
CHART · LOCATION
東京都・立地タイプ別の比較
最高値を オレンジ、最低値をグレーで表示しています。
02 · LOCATION
立地タイプ別の比較
02
商業地域
商店街・繁華街。一定の通行量と手頃な家賃のバランス
月商
49万
手取り
-40万
03
住宅街
駅徒歩10分以上。家賃は安いがリピーター獲得が生命線
月商
49万
手取り
-27万
04
ロードサイド
幹線道路沿い。駐車場必須だが席数を確保しやすい
月商
49万
手取り
-24万
03 · ASSUMPTIONS
精度補正の前提
実効客単価4,000円
実効原価率6.0%
追加売上補正0%
追加初期費用0.0万円
追加月額費用8.0万円
補助・控除反映0.0万円
04 · AREA CONTEXT
東京都でドミトリーを開業するポイント
東京都の宿泊業・ゲストハウス事情
東京都は新宿・浅草・上野エリアを中心にインバウンド需要が根強く、コロナ後の外国人旅行者回復により台東区・墨田区周辺のゲストハウス稼働率は再び上昇傾向にある。一方で山手線沿線の商業地は坪単価20,000円超が標準となっており、浅草橋や蔵前といった準商業エリアへの出店シフトが顕著だ。民泊新法施行後も旅館業法（簡易宿所）取得ルートが主流で、行政手続きの煩雑さが参入障壁として機能している。
東京都のドミトリー
ドミトリー業態は1泊4,000円前後の価格帯でOTA（Booking.comやHostelworld）経由の集客が主軸となるが、手数料15〜20%が利益を直撃するため、自社サイト予約やリピーター施策なしには収支が成立しにくい。上野・鶯谷・三ノ輪エリアは比較的賃料が抑えられる一方で外国人旅行者の動線上にあり、立地コストと集客力のバランスが取りやすい。15坪・9ベッド規模では家賃30万円に対して満室稼働時の月商も限られるため、稼働率80%以上を維持しないと赤字構造から抜け出せない現実がある。
ドミトリーの業態特性
相部屋型ゲストハウス。1泊4,000円前後。インバウンド需要が中心。OTA手数料15〜20%が重い。
CASES
東京都でドミトリー、うまくいく人・つまずく人
実際のドミトリー経営で見られる典型パターン。事業計画を書く前に自分がどちらに寄っているか確認する。
◯
うまくいく人の共通点
- + 浅草・上野・秋葉原の三角地帯内で物件を探すと、インバウンド動線と賃料コストのバランスが最も取りやすい
- + OTA依存を下げるためにGoogle ホテル広告への無料登録と自社予約ページを開業前に整備し、手数料コストを売上の10%以内に抑える目標を設定する
- + ドミトリーは共用スペースの質が口コミ評価を左右するため、キッチン・ラウンジに投資を集中させると平均評点4.5以上を維持しやすくリピート率が上がる
×
つまずく人の共通点
- ! 15坪・9ベッドの規模では稼働率70%を下回ると月次赤字が29万円規模に達し、資金が6ヶ月で底をつくリスクがある
- ! 東京都の簡易宿所営業許可は台東区・新宿区で審査が厳格化しており、防火設備・換気基準を満たさない物件は内装工事後に不許可となるケースが実際に発生している
- ! 円安恩恵によるインバウンド需要は為替水準に依存しており、1ドル130円台への逆戻りシナリオでは外国人客単価の魅力が薄れ、稼働率が一気に10〜15ポイント低下する可能性がある
ROADMAP
開業までのロードマップ
東京都でドミトリーを開業する場合の標準的な準備フロー（目安 6〜9か月）
-
1
市場調査・コンセプト設計
商圏人口・競合・客単価レンジを1〜2週間で整理。「誰に・何を・いくらで」をA4 1枚にまとめ、家族と金融機関に通る言葉に落とす。
-
2
事業計画書の作成
3シナリオ（楽観・普通・悲観）の月次損益、初期投資、自己資金比率、返済計画を1本にまとめる。日本政策金融公庫の創業計画書フォーマットを土台に、根拠データを必ず添える。
-
3
物件探し・内見・仮押さえ
駅前・商業・住宅街・ロードサイドで家賃・坪単価・人流を比較。スケルトン or 居抜きを判断し、保証金と造作費の総額で再シミュレーション。1〜2か月を見込む。
-
4
資金調達（創業融資・補助金申請）
日本政策金融公庫の新規開業資金、自治体の創業補助金、IT/小規模事業者持続化補助金を並行で検討。公募要領を読み、締切から逆算して必要書類と自己負担割合を確定させる。
-
5
内装工事・許認可・採用
保健所の飲食店営業許可、消防検査、必要に応じて深夜酒類提供届出を同時進行。内装・厨房・採用・仕入れ先の4本立てを2〜3か月でまとめ上げる。
-
6
プレオープン・グランドオープン
友人・家族・取引先を招いたプレオープンでオペレーションを点検。売上ゼロ月からの運転資金6か月分を残したうえで本番集客（SNS・MEO・チラシ）に入る。
05 · COLUMN
編集部
ドミトリー開業に必要な旅館業法の許可と設備基準——東京都での手続きの実態
ドミトリー（相部屋型）で宿泊業を営むには旅館業法に基づく「簡易宿所営業」許可が必要で、申請先は物件所在地の区保健所となる。東京都では1室あたりの床面積が宿泊者1名につき3.3㎡以上、フロント設置または代替措置、適切な換気・採光・照明・防湿設備が求められる。消防法上は旅館・ホテル等の用途として自動火災報知設備や誘導灯の設置が義務付けられ、台東区では事前相談から許可まで平均2〜3ヶ月を要する。住居専用地域への出店は用途地域制限で不可のため、物件契約前に都市計画図で商業・準商業・近隣商業地域であることを必ず確認すること。外国人旅行者を受け入れる場合は旅券確認義務（旅館業法施行規則）への対応も必要だ。
06 · TOKYO WARDS
東京23区 エリア別の手取り
07 · NEXT STEP
-40万/月 の計画、
実際に補助金で後押しできるか調べる。
東京都でドミトリーを開業するときに使える補助金・助成金を検索できます。開業資金の何割が補助対象になるかが分かれば、計画の通り方が変わります。
RELATED · GUIDES
関連ガイド
09 · FAQ
よくある質問
東京都でドミトリーを開業するには何の許可が必要ですか？
旅館業法に基づく「簡易宿所営業許可」が必要で、申請は物件所在区の保健所に行います。住居専用地域では許可が下りないため、用途地域の事前確認が欠かせません。
15坪・9ベッドのドミトリーで黒字化するには稼働率どのくらい必要ですか？
家賃30万円・OTA手数料込みの固定費構造では稼働率80%以上が損益分岐点の目安です。普通シナリオの月商48万円では赤字のため、稼働率と直販比率の同時改善が必要です。
東京都のドミトリーはOTAどこに登録するのが効果的ですか？
インバウンド向けにはBooking.comとHostelworldの2本柱が基本です。ただし手数料15〜20%を考慮し、Google ホテル広告経由の自社予約誘導を並行して設計することを推奨します。
ご利用にあたっての注意事項
- 本シミュレーションは開業検討の参考情報であり、収益や費用を保証するものではありません。
- 坪単価・人件費（最低賃金）等は統計データに基づく概算値であり、実際の条件とは異なります。
- 売上予測は仮定の稼働率・客単価に基づくもので、実績を約束するものではありません。
- 実際の開業・経営判断にあたっては、必ず税理士・中小企業診断士等の専門家にご相談ください。