01
駅前一等地
駅徒歩3分以内。通行量が多く集客しやすいが家賃が高い
月商
119万
手取り
-4万
筋
LIVE
教育・フィットネス
東京都 × セルフジム
東京都でセルフジムを開業、
月商 119万円
/ 手取り 10万円
INSIGHT 無人・24時間・月8,000円——東京の生活圏に溶け込む次世代セルフジムで、手取り34万円の安定経営を。
対応業種
15業種
対応エリア
47都道府県
補助金DB
222件
普通シナリオ（標準15坪・商業地域）
LIVE
月商
119万
手取り
10万
分岐点
105万
楽観
43万
普通
10万
悲観
-13万
立地タイプ別の月商
駅前一等地
119万
商業地域
119万
住宅街
119万
CHART · LOCATION
東京都・立地タイプ別の比較
最高値を オレンジ、最低値をグレーで表示しています。
02 · LOCATION
立地タイプ別の比較
02
商業地域
商店街・繁華街。一定の通行量と手頃な家賃のバランス
月商
119万
手取り
10万
03
住宅街
駅徒歩10分以上。家賃は安いがリピーター獲得が生命線
月商
119万
手取り
20万
04
ロードサイド
幹線道路沿い。駐車場必須だが席数を確保しやすい
月商
119万
手取り
22万
03 · ASSUMPTIONS
精度補正の前提
実効客単価8,000円
実効原価率3.0%
追加売上補正0%
追加初期費用1200.0万円
追加月額費用18.0万円
補助・控除反映0.0万円
04 · AREA CONTEXT
東京都でセルフジムを開業するポイント
東京都のフィットネス・ジム事情
東京都は23区内だけで人口900万人超を擁し、渋谷・新宿・池袋といった主要ターミナル駅周辺はもちろん、中野・高円寺・錦糸町など準主要駅エリアでも会員獲得競争が激化している。一方で、世田谷区や杉並区の住宅密集地、江東区・墨田区などの再開発エリアでは大手チェーンが未参入の空白地帯も残っており、セルフジムの差し込み余地がある。東京都民の健康意識は全国トップクラスで、コロナ禍以降のセルフケア需要拡大により24時間型ジムの会員数は都内で年々増加傾向にある。
東京都のセルフジム
東京都の商業地域では坪20,000円の家賃水準が標準的で、15坪・月30万円の物件は中央線沿線の高円寺・阿佐ヶ谷・荻窪や、東急線沿線の池尻大橋・学芸大学周辺で現実的に見つかる。無人運営のセルフジムは人件費をほぼゼロに抑えられる半面、入退館システム（スマートロック）・防犯カメラ・AEDの初期投資が400〜700万円規模になるため、開業前に金融公庫の創業融資と設備リースの組み合わせを検討する必要がある。会員270枠に対して稼働率70%超（約190名）を早期に達成できるかが収益安定の分岐点で、物件選定時は半径500m以内の競合店舗数と最寄り駅の一日乗降客数を必ず確認する。
セルフジムの業態特性
24時間無人型ジム。月会費8,000円前後。会員数がそのまま売上。マシン投資が大きいが人件費が低い。
CASES
東京都でセルフジム、うまくいく人・つまずく人
実際のセルフジム経営で見られる典型パターン。事業計画を書く前に自分がどちらに寄っているか確認する。
◯
うまくいく人の共通点
- + 中野区・豊島区・荒川区など大手チェーンの出店密度が低いエリアの2階・地下物件を狙うと、坪単価を15,000〜17,000円台に抑えつつ集客導線を確保できる
- + 東京都内では深夜0時〜5時の利用者がセルフジムの差別化要因になるため、近隣住民への騒音対策として防振マット施工と換気設計を物件契約前に確認する
- + 会員管理アプリとSNS（特にInstagramのリール）を連携させ、開業3ヶ月前からターゲット駅名を含むハッシュタグで認知を先行獲得すると初月から80名超の入会につながりやすい
×
つまずく人の共通点
- ! 山手線内側や渋谷・恵比寿・表参道エリアは坪単価が30,000円を超えるケースが多く、15坪でも家賃45万円以上になると月商118万円では赤字転落リスクがある
- ! 東京都内の人気エリアにはエニタイムフィットネス・chocoZAP・FiTの24時間チェーンが集中出店しており、月会費8,000円帯では価格競争に巻き込まれると解約率が高まる
- ! 無人運営特有のリスクとして、機器故障・器物破損・会員間トラブルの発見が遅れる問題があり、IoTセンサーや遠隔監視カメラの維持費が月2〜5万円の固定コストとして積み上がる
ROADMAP
開業までのロードマップ
東京都でセルフジムを開業する場合の標準的な準備フロー（目安 6〜9か月）
-
1
市場調査・コンセプト設計
商圏人口・競合・客単価レンジを1〜2週間で整理。「誰に・何を・いくらで」をA4 1枚にまとめ、家族と金融機関に通る言葉に落とす。
-
2
事業計画書の作成
3シナリオ（楽観・普通・悲観）の月次損益、初期投資、自己資金比率、返済計画を1本にまとめる。日本政策金融公庫の創業計画書フォーマットを土台に、根拠データを必ず添える。
-
3
物件探し・内見・仮押さえ
駅前・商業・住宅街・ロードサイドで家賃・坪単価・人流を比較。スケルトン or 居抜きを判断し、保証金と造作費の総額で再シミュレーション。1〜2か月を見込む。
-
4
資金調達（創業融資・補助金申請）
日本政策金融公庫の新規開業資金、自治体の創業補助金、IT/小規模事業者持続化補助金を並行で検討。公募要領を読み、締切から逆算して必要書類と自己負担割合を確定させる。
-
5
内装工事・許認可・採用
保健所の飲食店営業許可、消防検査、必要に応じて深夜酒類提供届出を同時進行。内装・厨房・採用・仕入れ先の4本立てを2〜3か月でまとめ上げる。
-
6
プレオープン・グランドオープン
友人・家族・取引先を招いたプレオープンでオペレーションを点検。売上ゼロ月からの運転資金6か月分を残したうえで本番集客（SNS・MEO・チラシ）に入る。
05 · COLUMN
編集部
東京都でセルフジムを開業する前に知っておくべき届出・設備・法規制の基礎知識
セルフジムは「スポーツ施設」に分類されるため飲食店のような許認可は不要だが、東京都内で開業する際には最低限3つの手続きが必要になる。①開業後1ヶ月以内に税務署へ「個人事業の開業届」または法人設立登記、②物件の用途変更が必要な場合は建築基準法に基づく確認申請（特に1階以外の店舗は要確認）、③AEDの設置は法的義務ではないが東京都の「AED普及推進計画」に基づく設置推奨施設に該当するため、リース契約（月額3,000〜5,000円）が現実的。設備面では、消防法上の自動火災報知設備・誘導灯の設置義務があり、無人時間帯の安全管理として防犯カメラの録画保存期間（最低30日）をシステム選定時に確認する必要がある。トレーナー資格（NSCA・NESTAなど）は無人ジムでは必須ではないが、会員募集時の信頼性向上に有効だ。
06 · TOKYO WARDS
東京23区 エリア別の手取り
07 · NEXT STEP
10万/月 の計画、
実際に補助金で後押しできるか調べる。
東京都でセルフジムを開業するときに使える補助金・助成金を検索できます。開業資金の何割が補助対象になるかが分かれば、計画の通り方が変わります。
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09 · FAQ
よくある質問
東京都でセルフジムを開業するのに必要な資格はありますか？
法律上の必須資格はなく、開業届の提出のみで営業できます。ただしNSCAやNESTAなどのトレーナー資格を持つと会員募集時の信頼性が高まり、集客に有利に働きます。
東京都の15坪セルフジムで現実的な会員数と月収はどのくらいですか？
15坪の場合、会員キャパの目安は約270名で、普通シナリオでは月商118万円・税引後手取り約34万円が想定されます。稼働率70%超の190名達成が安定収益の目安です。
東京都内でセルフジム向けの物件を探す際におすすめのエリアはどこですか？
高円寺・阿佐ヶ谷・荻窪（中央線）や錦糸町・亀戸（東エリア）は大手チェーンの空白地帯が残りつつ人口密度が高く、坪20,000円前後の物件が見つかりやすいエリアです。
ご利用にあたっての注意事項
- 本シミュレーションは開業検討の参考情報であり、収益や費用を保証するものではありません。
- 坪単価・人件費（最低賃金）等は統計データに基づく概算値であり、実際の条件とは異なります。
- 売上予測は仮定の稼働率・客単価に基づくもので、実績を約束するものではありません。
- 実際の開業・経営判断にあたっては、必ず税理士・中小企業診断士等の専門家にご相談ください。