01
駅前一等地
駅徒歩3分以内。通行量が多く集客しやすいが家賃が高い
月商
36万
手取り
-66万
宿
LIVE
介護・福祉・宿泊
東京都 × 個室タイプ
東京都で個室タイプを開業、
月商 36万円
/ 手取り -50万円
INSIGHT 東京の路地裏に、3室だけの「選ばれる宿」をつくる。
対応業種
15業種
対応エリア
47都道府県
補助金DB
222件
普通シナリオ（標準15坪・商業地域）
LIVE
月商
36万
手取り
-50万
分岐点
90万
楽観
-35万
普通
-50万
悲観
-57万
立地タイプ別の月商
駅前一等地
36万
商業地域
36万
住宅街
36万
CHART · LOCATION
東京都・立地タイプ別の比較
最高値を オレンジ、最低値をグレーで表示しています。
02 · LOCATION
立地タイプ別の比較
02
商業地域
商店街・繁華街。一定の通行量と手頃な家賃のバランス
月商
36万
手取り
-50万
03
住宅街
駅徒歩10分以上。家賃は安いがリピーター獲得が生命線
月商
36万
手取り
-36万
04
ロードサイド
幹線道路沿い。駐車場必須だが席数を確保しやすい
月商
36万
手取り
-33万
03 · ASSUMPTIONS
精度補正の前提
実効客単価8,000円
実効原価率5.0%
追加売上補正0%
追加初期費用0.0万円
追加月額費用10.0万円
補助・控除反映0.0万円
04 · AREA CONTEXT
東京都で個室タイプを開業するポイント
東京都の宿泊業・ゲストハウス事情
東京都は訪日外国人旅行者数が国内最多であり、浅草・新宿・渋谷・池袋などの主要観光エリア周辺では通年で宿泊需要が高い。民泊新法施行後も旅館業法に基づく簡易宿所営業許可を取得した施設が増加しており、特に台東区・墨田区・新宿区での競合密度が高まっている。一方でインバウンド需要の回復を受け、適切なエリア選定と差別化ができれば安定集客も見込める市場環境にある。
東京都の個室タイプ
東京都で個室タイプのゲストハウスを開業する場合、1泊8,000円前後の単価帯はビジネスホテルと競合するため、蔵前・谷根千・清澄白河などホテルチェーンが少ないディープカルチャーエリアへの出店が差別化の起点となる。客室数3室という小規模構成では稼働率100%でも月商32万円程度にとどまり、現状シナリオでは固定費（家賃30万円）すら賄えない収支構造であるため、素泊まり一本ではなく体験プランや長期滞在割引によるARPU向上が不可欠になる。リピーター獲得には清潔感・防音・Wi-Fi品質が評価を左右しており、Airbnb・Booking.comのレビュースコアを9.0以上に維持することが集客コストを抑える直接手段となる。
個室タイプの業態特性
個室型ゲストハウス・民泊。1泊8,000円前後。客室数は少ないが単価が高い。リピーター獲得が鍵。
CASES
東京都で個室タイプ、うまくいく人・つまずく人
実際の個室タイプ経営で見られる典型パターン。事業計画を書く前に自分がどちらに寄っているか確認する。
◯
うまくいく人の共通点
- + 蔵前・谷根千・清澄白河など「東京の下町カルチャー」を目当てにした外国人個人旅行者（FIT）をターゲットに絞り、周辺の工房・カフェと提携した体験コンテンツをパッケージ化することで単価を1万円以上に引き上げる余地がある
- + Airbnb・Booking.com・じゃらんへの同時掲載はOTA手数料（15〜20%）が利益を圧迫するため、自社予約サイトをSTAY JAPAN等で構築し、2回目以降の直接予約に割引インセンティブを設けてOTA依存度を段階的に下げる
- + 3室という客室数の少なさを逆手に取り、1棟貸しプランや撮影利用・テレワーク利用など宿泊以外の時間帯活用で客室稼働時間を拡張し、月商32万円の上限を構造的に突破する
×
つまずく人の共通点
- ! 家賃30万円に対して普通シナリオの月商が32万円、税引後手取りが−41万円という収支は開業初年度から赤字が確定的であり、少なくとも6〜12ヶ月分の運転資金（250〜500万円）を確保しなければキャッシュアウトで閉業に至る
- ! 東京都の簡易宿所許可審査では客室の採光・換気・防火設備・フロント設置要件が厳格で、物件の原状が基準を満たさない場合に内装工事費が当初計画の2〜3倍に膨らみ、開業前から資金が枯渇するケースがある
- ! 民泊新法（住宅宿泊事業法）で運営する場合は年間180日の営業日数上限があり、繁忙期の五月・夏季・年末年始に営業停止を余儀なくされることで稼ぎ頭の期間を失うリスクがあるため、旅館業法による簡易宿所許可取得が現実的な選択になる
ROADMAP
開業までのロードマップ
東京都で個室タイプを開業する場合の標準的な準備フロー（目安 6〜9か月）
-
1
市場調査・コンセプト設計
商圏人口・競合・客単価レンジを1〜2週間で整理。「誰に・何を・いくらで」をA4 1枚にまとめ、家族と金融機関に通る言葉に落とす。
-
2
事業計画書の作成
3シナリオ（楽観・普通・悲観）の月次損益、初期投資、自己資金比率、返済計画を1本にまとめる。日本政策金融公庫の創業計画書フォーマットを土台に、根拠データを必ず添える。
-
3
物件探し・内見・仮押さえ
駅前・商業・住宅街・ロードサイドで家賃・坪単価・人流を比較。スケルトン or 居抜きを判断し、保証金と造作費の総額で再シミュレーション。1〜2か月を見込む。
-
4
資金調達（創業融資・補助金申請）
日本政策金融公庫の新規開業資金、自治体の創業補助金、IT/小規模事業者持続化補助金を並行で検討。公募要領を読み、締切から逆算して必要書類と自己負担割合を確定させる。
-
5
内装工事・許認可・採用
保健所の飲食店営業許可、消防検査、必要に応じて深夜酒類提供届出を同時進行。内装・厨房・採用・仕入れ先の4本立てを2〜3か月でまとめ上げる。
-
6
プレオープン・グランドオープン
友人・家族・取引先を招いたプレオープンでオペレーションを点検。売上ゼロ月からの運転資金6か月分を残したうえで本番集客（SNS・MEO・チラシ）に入る。
05 · COLUMN
編集部
個室ゲストハウス開業に必要な許可・設備・法規制の基礎知識
東京都で個室型ゲストハウスを開業するには、原則として旅館業法に基づく「簡易宿所営業許可」を管轄の保健所（特別区の場合は各区保健センター）から取得する必要がある。主な設備基準として、客室床面積は1室あたり3.3㎡以上（宿泊者数×3.3㎡）、採光・換気・洗面設備・専用トイレの確保が求められる。フロント設備については東京都条例でカメラ等による代替が一部認められているが、審査前に必ず保健所へ事前相談を行うこと。消防法上は用途変更届・自動火災報知設備・誘導灯の設置義務も発生する。外国人宿泊者を受け入れる場合は旅館業法第6条に基づく宿泊者名簿の整備と本人確認（パスポート確認）が義務付けられており、違反には罰則がある。
06 · TOKYO WARDS
東京23区 エリア別の手取り
07 · NEXT STEP
-50万/月 の計画、
実際に補助金で後押しできるか調べる。
東京都で個室タイプを開業するときに使える補助金・助成金を検索できます。開業資金の何割が補助対象になるかが分かれば、計画の通り方が変わります。
RELATED · GUIDES
関連ガイド
09 · FAQ
よくある質問
東京都で個室ゲストハウスを開業するのに必要な許可は何ですか？
管轄保健所への旅館業法「簡易宿所営業許可」申請が必須で、消防署への防火対象物使用開始届も同時に必要になります。住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出とは別物です。
東京都の簡易宿所許可申請にかかる期間はどれくらいですか？
事前相談から許可証交付まで概ね2〜3ヶ月が目安ですが、物件の用途変更や設備改修が必要な場合はさらに1〜2ヶ月延びることがあります。
3室の個室ゲストハウスで東京都の収支を黒字にするには稼働率何％が必要ですか？
1泊8,000円・3室の場合、家賃30万円だけを賄うには月25泊分の売上が必要で稼働率約28％ですが、人件費・OTA手数料・光熱費を含めると実質80〜90％以上の稼働が求められます。
ご利用にあたっての注意事項
- 本シミュレーションは開業検討の参考情報であり、収益や費用を保証するものではありません。
- 坪単価・人件費（最低賃金）等は統計データに基づく概算値であり、実際の条件とは異なります。
- 売上予測は仮定の稼働率・客単価に基づくもので、実績を約束するものではありません。
- 実際の開業・経営判断にあたっては、必ず税理士・中小企業診断士等の専門家にご相談ください。