東京都中央区でカフェを開業、
月商 140万円
/ 手取り 1万円
INSIGHT 中央区の立地コストに見合う「高単価・高回転・複数収入源」の組み合わせが、月商46万円の赤字体質からの脱却条件
東京都中央区でカフェを開業するポイント
東京都中央区の飲食店事情
東京都中央区は日本橋、銀座、築地といった商業・観光の中心地で、平日昼間の人口密度が高く坪単価も高水準です。夜間人口は少なく、平日夜間や日曜祝日は客足が鈍くなる傾向があります。
東京都中央区のカフェ
中央区のカフェは平日10時～15時の売上が全体の60～70%を占める昼間偏重の商圏で、家賃60万円に対して月商46万円では赤字が避けられない。テイクアウト比率の引き上げや高単価メニュー導入による客単価向上が収支改善の現実的な手段となる。
カフェの業態特性
客単価が低く滞在時間が長いため、回転率が上がりにくい業態です。原価率は低めですが、売上の天井も低くなりがち。差別化とリピーター獲得が鍵。
坪単価
40,000円/坪
席数（12坪）
15席
回転率
4.0回転/日
初期投資
1176.0万円
東京都中央区でカフェを開業するために必要な許可・設備の基礎知識
東京都中央区でカフェを開業するには、まず中央区保健所への飲食店営業許可申請が必須です。許可取得には食品衛生責任者資格を持つ者の配置、2槽以上のシンク、手洗い設備、冷蔵設備などの厨房設備が必要です。ドリンク提供のみの営業でも調理施設基準を満たす必要があります。消防署への防火対象物使用開始届も忘れずに提出してください。アルコールを深夜0時以降に提供する場合は、深夜酒類提供飲食店営業届が必要です。坪単価が高い中央区では設備投資が経営を圧迫するため、既存ビル内の居抜き物件活用や厨房機器のリース利用で初期費用を抑えることが収支改善につながります。
繁盛期（稼働率92%）
楽観シナリオ
55人/日 × 26日
月商 178.4万円
1日13h × 月26日
時給 664円
通常営業（稼働率72%）
普通シナリオ
43人/日 × 26日
月商 139.6万円
1日13h × 月26日
時給 30円
閑散期（稼働率43%）
悲観シナリオ
26人/日 × 26日
月商 83.8万円
1日13h × 月26日
時給 赤字
坪月商
11.6万円
要改善
FL比率
41.5%
家賃比率
34.4%
初期投資
1176.0万円
工事600.0万円 / 保証金480.0万円
資金計画
自己資金 352.8万円
借入 823.2万円
カフェの経営目安
平均坪数
10〜15坪
月商目安
100〜300万円
損益分岐 月商
〜120万円
坪月商 目標
15万円/坪
滞在型で回転率が低い。ドリンク原価率は低いが客単価も低い
売上100万円あたりの内訳（目安）
あなたの坪月商（普通シナリオ）
11.6万円/坪
目標: 15万円/坪
坪月商の判定基準（全業態共通）
危険
0万〜
要改善
10万〜
標準
15万〜
好調
20万〜
繁盛店
30万〜
東京都中央区でカフェ、うまくいく人・つまずく人
実際のカフェ経営で見られる典型パターン。事業計画を書く前に自分がどちらに寄っているか確認する。
うまくいく人の共通点
- + 八重洲口や日本橋エリアの朝7時オープンで通勤ラッシュの需要を取り込み、モーニングセット＋コーヒーの高回転で時間帯売上を最大化する
- + 銀座・築地方面の観光客向けに「築地場外市場発祥の朝採れサンドイッチ」など地域特性を活かしたプレミアムメニューを開発し、客単価を1,000～1,500円に引き上げる
- + 平日の法人向けボックスランチやケータリング事業、日曜は築地本願寺参拝客向けのテイクアウト販売など、立地条件に応じた複数収入源を組み合わせる
つまずく人の共通点
- ! 坪単価40,000円の商業地で家賃60万円は月商46万円では赤字必至で、融資返済や人件費を加えると3～6ヶ月で資金枯渇の可能性が高い
- ! 中央区の平日客層は固定化しやすく、新規出店が続く競合過多の環境では開業後3ヶ月で既存客層に埋もれるリスクがある
- ! 盆暮れ正月や連休時の客数激減、築地市場の移転に伴う人流変化への脆弱性が残る
開業までのロードマップ
東京都中央区でカフェを開業する場合の標準的な準備フロー（目安 6〜9か月）
-
1
市場調査・コンセプト設計
商圏人口・競合・客単価レンジを1〜2週間で整理。「誰に・何を・いくらで」をA4 1枚にまとめ、家族と金融機関に通る言葉に落とす。
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2
事業計画書の作成
3シナリオ（楽観・普通・悲観）の月次損益、初期投資、自己資金比率、返済計画を1本にまとめる。日本政策金融公庫の創業計画書フォーマットを土台に、根拠データを必ず添える。
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3
物件探し・内見・仮押さえ
駅前・商業・住宅街・ロードサイドで家賃・坪単価・人流を比較。スケルトン or 居抜きを判断し、保証金と造作費の総額で再シミュレーション。1〜2か月を見込む。
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4
資金調達（創業融資・補助金申請）
日本政策金融公庫の新規開業資金、自治体の創業補助金、IT/小規模事業者持続化補助金を並行で検討。公募要領を読み、締切から逆算して必要書類と自己負担割合を確定させる。
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5
内装工事・許認可・採用
保健所の飲食店営業許可、消防検査、必要に応じて深夜酒類提供届出を同時進行。内装・厨房・採用・仕入れ先の4本立てを2〜3か月でまとめ上げる。
-
6
プレオープン・グランドオープン
友人・家族・取引先を招いたプレオープンでオペレーションを点検。売上ゼロ月からの運転資金6か月分を残したうえで本番集客（SNS・MEO・チラシ）に入る。
東京都中央区・立地タイプ別の比較
最高値を オレンジ、最低値をグレーで表示しています。
立地タイプ別の比較（東京都中央区・12坪）
| 立地 | 坪単価 | 家賃 | 月商(普通) | 手取り(普通) | 手取り(悲観) | 時給(普通) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 駅前一等地 | 60,000円 | 72.0万円 | 168.0万円 | ▲6.9万円 | ▲53.8万円 | 赤字 |
| 商業地域 | 40,000円 | 48.0万円 | 139.6万円 | 1.0万円 | ▲37.6万円 | 30円 |
| 住宅街 | 24,000円 | 28.8万円 | 106.9万円 | 1.2万円 | ▲28.3万円 | 34円 |
| ロードサイド | 20,000円 | 24.0万円 | 96.4万円 | 0.1万円 | ▲26.8万円 | 2円 |
算出根拠
売上高: 客単価1,100円 × 席数15席 × 回転率4.0回転 × 稼働率72% × 26日 = 月商139.6万円（普通シナリオ）
坪単価: 東京都中央区の飲食店テナント相場（2024-2025年平均）に基づく。商業地域で40,000円/坪。
席数: 12坪 × ホール比率80% × 2.0席/坪 × 実効率80% = 15席。厨房面積比率は花王プロフェッショナル/飲食店ドットコムのデータに基づく。
稼働率: 72%（業態別基準稼働率 × 地域補正）。地方でも過度に低く出ないよう、地域密度は下限付きで補正しています。
回転率: カフェ（商業地域）の業界平均。1客あたりのサイクル時間と営業時間帯の稼働率から算出。
原価率: 25%（カフェの業界平均）。悲観シナリオでは廃棄ロスにより+6%。
人件費: スタッフ1名 × 時給1,250円 × 6h/日 × 26日 = 19.5万円。時給は東京都中央区の最低賃金（最新公表値）+飲食業プレミアムに基づく。
オーナー労働時間: 営業11h + 仕込み・片付け2h = 1日13h。飲食店経営者の60.8%が月200時間超の労働（飲食店ドットコム調査）。
東京都中央区のカフェ開業で使える補助金
東京都中央区（および全国対象）の補助金から、補助上限額が大きい順に掲載しています。最新の公募状況は各詳細ページでご確認ください。
| # | 補助金名 | 補助上限 | 補助率 | 採択率 | 締切 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 【令和８年度】経営力強化に向けた創意工夫チャレンジ促進事業(飲食事業者向け経営基盤強化支援（受動喫煙防止対策支援コース）)助成金 募集中 | 上限 400万円 | — | — | 2026/09/11 |
| 2 | 企業活力強化資金／観光産業等生産性向上資金 募集中 | — | — | — | 通年・随時 |
| 3 | 農業競争力強化支援法による事業再編・参入の促進 募集中 | — | — | — | 通年・随時 |
| 4 | 飲食事業者の業態転換支援 (新型コロナウイルス感染症緊急対策) 募集中 | — | — | — | 通年・随時 |
| 5 | IT導入補助金 募集中 | — | — | — | 通年・随時 |
※ 採択率・難易度は当サイト集計（出典: 各補助金事務局の公式発表）。補助金は地域・業種・時期により対象が変わります。
中央区の他の業態
カフェを他の区で
カフェを他の都道府県で
よくある質問
東京都中央区でカフェを開業するのに必要な資金は？
中央区の相場は店舗取得費（敷金・礼金）100～150万円、改装・設備費150～250万円、運転資金（家賃60万円×3ヶ月分目安）180万円で、総額430～580万円程度が必要。居抜き物件なら改装費を60～100万円削減できます。
中央区のカフェで月商46万円では採算が取れないというのは本当か？
本当です。家賃60万円に対し月商46万円では赤字経営になります。同地域での成功事例は、平日10～15時の会社員客を狙いながら、テイクアウト比率50%以上、客単価1,500円以上を実現。高単価パスタやスイーツセットで実質70万円以上の月商を確保しています。
中央区でカフェを開業する際、曜日変動にどう対応すべき？
平日昼間（10～15時）が売上の60～70%を占めるため、夜間営業短縮や日曜祝日の時短営業を検討してください。代わりに銀座・築地の観光客層を取り込む13～16時のアフターヌーンティーセット提供やテイクアウト強化で、営業効率を高める工夫が求められます。
ご利用にあたっての注意事項
- 本シミュレーションは開業検討の参考情報であり、収益や費用を保証するものではありません。
- 坪単価・人件費（最低賃金）等は統計データに基づく概算値であり、実際の条件とは異なります。
- 売上予測は仮定の稼働率・客単価に基づくもので、実績を約束するものではありません。
- 実際の開業・経営判断にあたっては、必ず税理士・中小企業診断士等の専門家にご相談ください。