東京都港区でカフェを開業、
月商 140万円
/ 手取り 6万円
INSIGHT 港区15坪カフェは客単価と回転率の両立がなければ赤字体質から抜け出せない
東京都港区でカフェを開業するポイント
東京都港区の飲食店事情
港区は赤坂・六本木・麻布十番など高級住宅地と商業地が混在し、昼間人口が多くビジネスマンと外国人観光客が集中する。賃料は都内最高水準で、この集客環境のなかでも既存カフェの廃業率が高い競争激しいエリアだ。
東京都港区のカフェ
港区のカフェ開業は家賃52万円という重い固定費に対し、14席・月商46万円では毎月赤字が続く。表参道・青山・麻布十番の路面店に比べ、地下や裏路地の物件では集客が難しく、客単価1,500円以上と1日4〜5回転の両立が採算の分岐点になる。
カフェの業態特性
客単価が低く滞在時間が長いため、回転率が上がりにくい業態です。原価率は低めですが、売上の天井も低くなりがち。差別化とリピーター獲得が鍵。
坪単価
35,000円/坪
席数（12坪）
15席
回転率
4.0回転/日
初期投資
1104.0万円
東京都港区でカフェを開業するために必要な許可・設備の基礎知識
港区でカフェを開業するには、港区保健所への飲食店営業許可申請が必須です。コーヒーなど飲料のみの提供でも許可が必要で、食品衛生責任者（約1日の講習で取得）の配置が法令で定められています。厨房には2槽シンク・手洗い専用シンク・冷蔵設備が最低限必要で、テイクアウト対応で容器に詰める工程がある場合は衛生基準の追加確認が必要です。港区保健所は三田にあり、物件確定前の事前相談で設備配置基準を確認しておくと後工程の手戻りが減ります。許可取得まで2〜4週間かかるため、開業スケジュールに余裕を持たせた申請が重要です。
繁盛期（稼働率92%）
楽観シナリオ
55人/日 × 26日
月商 178.4万円
1日13h × 月26日
時給 812円
通常営業（稼働率72%）
普通シナリオ
43人/日 × 26日
月商 139.6万円
1日13h × 月26日
時給 178円
閑散期（稼働率43%）
悲観シナリオ
26人/日 × 26日
月商 83.8万円
1日13h × 月26日
時給 赤字
坪月商
11.6万円
要改善
FL比率
41.5%
家賃比率
30.1%
初期投資
1104.0万円
工事600.0万円 / 保証金420.0万円
資金計画
自己資金 331.2万円
借入 772.8万円
カフェの経営目安
平均坪数
10〜15坪
月商目安
100〜300万円
損益分岐 月商
〜120万円
坪月商 目標
15万円/坪
滞在型で回転率が低い。ドリンク原価率は低いが客単価も低い
売上100万円あたりの内訳（目安）
あなたの坪月商（普通シナリオ）
11.6万円/坪
目標: 15万円/坪
坪月商の判定基準（全業態共通）
危険
0万〜
要改善
10万〜
標準
15万〜
好調
20万〜
繁盛店
30万〜
東京都港区でカフェ、うまくいく人・つまずく人
実際のカフェ経営で見られる典型パターン。事業計画を書く前に自分がどちらに寄っているか確認する。
うまくいく人の共通点
- + 六本木・赤坂エリアの朝はテレワーク需要向け軽食＋ドリンク、夜は20〜40代ホワイトカラー向けアルコール提供で時間帯ごとに客層を入れ替えて回転率を上げる
- + 麻布十番・青山通り沿いの路面店で視認性を確保し、英語メニューとSNS映えのビジュアルで外国人観光客の流入を取り込む
- + 14席のスペースを活かしてスペシャルティコーヒーや高単価スイーツを軸にした客単価1,500円以上の商品設計で、1日4〜5回転を目標にする
つまずく人の共通点
- ! 月商46万円では家賃52万円に届かず、食材費・人件費を加えると初月から大幅な赤字が確定し、運転資金は3〜6ヶ月で枯渇しうる
- ! 港区の坪単価は上昇基調にあり、契約更新時に家賃が大幅に引き上げられると経営継続が困難になる
- ! 認知度ゼロからの開業では月10〜20万円程度の広告・SNS運用費が必要になるが、赤字経営下ではその予算確保が難しい
開業までのロードマップ
東京都港区でカフェを開業する場合の標準的な準備フロー（目安 6〜9か月）
-
1
市場調査・コンセプト設計
商圏人口・競合・客単価レンジを1〜2週間で整理。「誰に・何を・いくらで」をA4 1枚にまとめ、家族と金融機関に通る言葉に落とす。
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2
事業計画書の作成
3シナリオ（楽観・普通・悲観）の月次損益、初期投資、自己資金比率、返済計画を1本にまとめる。日本政策金融公庫の創業計画書フォーマットを土台に、根拠データを必ず添える。
-
3
物件探し・内見・仮押さえ
駅前・商業・住宅街・ロードサイドで家賃・坪単価・人流を比較。スケルトン or 居抜きを判断し、保証金と造作費の総額で再シミュレーション。1〜2か月を見込む。
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4
資金調達（創業融資・補助金申請）
日本政策金融公庫の新規開業資金、自治体の創業補助金、IT/小規模事業者持続化補助金を並行で検討。公募要領を読み、締切から逆算して必要書類と自己負担割合を確定させる。
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5
内装工事・許認可・採用
保健所の飲食店営業許可、消防検査、必要に応じて深夜酒類提供届出を同時進行。内装・厨房・採用・仕入れ先の4本立てを2〜3か月でまとめ上げる。
-
6
プレオープン・グランドオープン
友人・家族・取引先を招いたプレオープンでオペレーションを点検。売上ゼロ月からの運転資金6か月分を残したうえで本番集客（SNS・MEO・チラシ）に入る。
東京都港区・立地タイプ別の比較
最高値を オレンジ、最低値をグレーで表示しています。
立地タイプ別の比較（東京都港区・12坪）
| 立地 | 坪単価 | 家賃 | 月商(普通) | 手取り(普通) | 手取り(悲観) | 時給(普通) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 駅前一等地 | 52,500円 | 63.0万円 | 168.0万円 | 2.3万円 | ▲43.8万円 | 68円 |
| 商業地域 | 35,000円 | 42.0万円 | 139.6万円 | 6.0万円 | ▲30.9万円 | 178円 |
| 住宅街 | 21,000円 | 25.2万円 | 106.9万円 | 4.1万円 | ▲24.3万円 | 123円 |
| ロードサイド | 17,500円 | 21.0万円 | 96.4万円 | 2.6万円 | ▲23.5万円 | 76円 |
算出根拠
売上高: 客単価1,100円 × 席数15席 × 回転率4.0回転 × 稼働率72% × 26日 = 月商139.6万円（普通シナリオ）
坪単価: 東京都港区の飲食店テナント相場（2024-2025年平均）に基づく。商業地域で35,000円/坪。
席数: 12坪 × ホール比率80% × 2.0席/坪 × 実効率80% = 15席。厨房面積比率は花王プロフェッショナル/飲食店ドットコムのデータに基づく。
稼働率: 72%（業態別基準稼働率 × 地域補正）。地方でも過度に低く出ないよう、地域密度は下限付きで補正しています。
回転率: カフェ（商業地域）の業界平均。1客あたりのサイクル時間と営業時間帯の稼働率から算出。
原価率: 25%（カフェの業界平均）。悲観シナリオでは廃棄ロスにより+6%。
人件費: スタッフ1名 × 時給1,250円 × 6h/日 × 26日 = 19.5万円。時給は東京都港区の最低賃金（最新公表値）+飲食業プレミアムに基づく。
オーナー労働時間: 営業11h + 仕込み・片付け2h = 1日13h。飲食店経営者の60.8%が月200時間超の労働（飲食店ドットコム調査）。
東京都港区のカフェ開業で使える補助金
東京都港区（および全国対象）の補助金から、補助上限額が大きい順に掲載しています。最新の公募状況は各詳細ページでご確認ください。
| # | 補助金名 | 補助上限 | 補助率 | 採択率 | 締切 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 【令和８年度】経営力強化に向けた創意工夫チャレンジ促進事業(飲食事業者向け経営基盤強化支援（受動喫煙防止対策支援コース）)助成金 募集中 | 上限 400万円 | — | — | 2026/09/11 |
| 2 | 企業活力強化資金／観光産業等生産性向上資金 募集中 | — | — | — | 通年・随時 |
| 3 | 農業競争力強化支援法による事業再編・参入の促進 募集中 | — | — | — | 通年・随時 |
| 4 | 飲食事業者の業態転換支援 (新型コロナウイルス感染症緊急対策) 募集中 | — | — | — | 通年・随時 |
| 5 | IT導入補助金 募集中 | — | — | — | 通年・随時 |
※ 採択率・難易度は当サイト集計（出典: 各補助金事務局の公式発表）。補助金は地域・業種・時期により対象が変わります。
港区の他の業態
カフェを他の区で
カフェを他の都道府県で
よくある質問
東京都港区でカフェを開業するのに必要な資金はいくら？
家賃52万円が月固定費の大きな部分を占めるため、初期投資として内装工事200〜300万円、厨房設備100万円、什器備品100万円が必要です。運転資金として3ヶ月分の家賃・人件費（約200万円）を確保し、総額500〜700万円を想定してください。
港区のカフェ開業で失敗しないために最も重要な点は？
家賃52万円に対し月商46万円では赤字が続くため、回転率と客単価が直結します。表参道・青山・麻布十番など路面店立地が前提で、地下や裏路地は集客が難しい。ビジネスマンと外国人客をターゲットに1,500〜2,000円の客単価と1日4〜5回転の実現が採算の分岐点です。
港区でカフェ開業時に利用できる補助金や支援制度は？
東京都中小企業制度融資の「創業融資」（最大2,000万円）、港区中小企業融資制度、商工会議所の創業セミナーが活用できます。高家賃地域のため返済計画の精度が審査で重視されるため、3ヶ月分の売上見込みと固定費・変動費の内訳を整理した書類を融資申請前に準備することが重要です。
ご利用にあたっての注意事項
- 本シミュレーションは開業検討の参考情報であり、収益や費用を保証するものではありません。
- 坪単価・人件費（最低賃金）等は統計データに基づく概算値であり、実際の条件とは異なります。
- 売上予測は仮定の稼働率・客単価に基づくもので、実績を約束するものではありません。
- 実際の開業・経営判断にあたっては、必ず税理士・中小企業診断士等の専門家にご相談ください。