東京都江東区でカフェを開業、
月商 140万円
/ 手取り 25万円
INSIGHT 江東区15坪カフェは家賃負担で赤字構造—坪数か立地の抜本見直しが不可欠
東京都江東区でカフェを開業するポイント
東京都江東区の飲食店事情
江東区は豊洲・門前仲町・清澄白河など再開発エリアと下町情緒が混在し、通勤客と観光客の両層が集中している。坪16,000円の商業地域は主要駅周辺に限定され、競合カフェも多い激戦区である。
東京都江東区のカフェ
清澄白河や門前仲町の古民家リノベカフェ需要で高単価帯は飽和しており、15坪では家賃24万円の高コストを月商46万円では回収できない収支の歪みがある。豊洲新興層への特化か、下町商店街の低家賃物件への立地変更を優先して検討すべき状況だ。
カフェの業態特性
客単価が低く滞在時間が長いため、回転率が上がりにくい業態です。原価率は低めですが、売上の天井も低くなりがち。差別化とリピーター獲得が鍵。
坪単価
16,000円/坪
席数（12坪）
15席
回転率
4.0回転/日
初期投資
830.4万円
東京都江東区でカフェを開業するために必要な許可・設備の基礎知識
江東区でカフェ開業には、保健所への飲食店営業許可申請が必須です。食品衛生責任者資格取得（東京都内の講習、約6時間）も必要となります。厨房設備は2槽以上の流し台、冷蔵庫、加熱調理器具が保健所基準を満たす必要があり、特に清澄白河・門前仲町の古民家改修では既存設備が基準未達となりやすい点に注意が必要です。営業許可取得には図面・設備仕様書の事前申告から許可まで2〜3週間程度かかるため、物件契約前の保健所相談が開業期間の短縮につながります。豊洲エリアの新築物件は基準適合が容易ですが、下町商店街の低家賃物件を選ぶ場合は改修費増加リスクを見込んでおく必要があります。
繁盛期（稼働率92%）
楽観シナリオ
55人/日 × 26日
月商 178.4万円
1日13h × 月26日
時給 1,373円
通常営業（稼働率72%）
普通シナリオ
43人/日 × 26日
月商 139.6万円
1日13h × 月26日
時給 739円
閑散期（稼働率43%）
悲観シナリオ
26人/日 × 26日
月商 83.8万円
1日13h × 月26日
時給 赤字
坪月商
11.6万円
要改善
FL比率
41.5%
家賃比率
13.8%
初期投資
830.4万円
工事600.0万円 / 保証金192.0万円
資金計画
自己資金 249.1万円
借入 581.3万円
カフェの経営目安
平均坪数
10〜15坪
月商目安
100〜300万円
損益分岐 月商
〜120万円
坪月商 目標
15万円/坪
滞在型で回転率が低い。ドリンク原価率は低いが客単価も低い
売上100万円あたりの内訳（目安）
あなたの坪月商（普通シナリオ）
11.6万円/坪
目標: 15万円/坪
坪月商の判定基準（全業態共通）
危険
0万〜
要改善
10万〜
標準
15万〜
好調
20万〜
繁盛店
30万〜
東京都江東区でカフェ、うまくいく人・つまずく人
実際のカフェ経営で見られる典型パターン。事業計画を書く前に自分がどちらに寄っているか確認する。
うまくいく人の共通点
- + 豊洲ガーデンやアーバンドック周辺は高年収層が多く、単価1,000円以上のスペシャルティコーヒーに特化すれば客単価を上げられる可能性がある
- + 門前仲町の木場公園利用者をターゲットに朝6時営業開始など営業時間を工夫し、既存カフェと被らない時間帯・客層を掘り起こす
- + 清澄白河の家賃相場は若干下がる傾向なので、15坪ではなく10坪での小型店舗で家賃を月15万円以下に抑える選択肢を検討する
つまずく人の共通点
- ! 現シナリオの月商46万円では家賃24万円すら賄えず、税引後-63万円はオーナーの消耗を招き継続困難である
- ! 江東区の商業地域は大型チェーン店やコンビニコーヒーとの競争が激しく、個人カフェは立地と価格帯の工夫なしに集客を維持しにくい
- ! 豊洲と清澄白河は客層や消費行動が異なるため、エリア選定を誤ると想定顧客層にリーチできず赤字拡大のリスクがある
開業までのロードマップ
東京都江東区でカフェを開業する場合の標準的な準備フロー（目安 6〜9か月）
-
1
市場調査・コンセプト設計
商圏人口・競合・客単価レンジを1〜2週間で整理。「誰に・何を・いくらで」をA4 1枚にまとめ、家族と金融機関に通る言葉に落とす。
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2
事業計画書の作成
3シナリオ（楽観・普通・悲観）の月次損益、初期投資、自己資金比率、返済計画を1本にまとめる。日本政策金融公庫の創業計画書フォーマットを土台に、根拠データを必ず添える。
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3
物件探し・内見・仮押さえ
駅前・商業・住宅街・ロードサイドで家賃・坪単価・人流を比較。スケルトン or 居抜きを判断し、保証金と造作費の総額で再シミュレーション。1〜2か月を見込む。
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4
資金調達（創業融資・補助金申請）
日本政策金融公庫の新規開業資金、自治体の創業補助金、IT/小規模事業者持続化補助金を並行で検討。公募要領を読み、締切から逆算して必要書類と自己負担割合を確定させる。
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5
内装工事・許認可・採用
保健所の飲食店営業許可、消防検査、必要に応じて深夜酒類提供届出を同時進行。内装・厨房・採用・仕入れ先の4本立てを2〜3か月でまとめ上げる。
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6
プレオープン・グランドオープン
友人・家族・取引先を招いたプレオープンでオペレーションを点検。売上ゼロ月からの運転資金6か月分を残したうえで本番集客（SNS・MEO・チラシ）に入る。
東京都江東区・立地タイプ別の比較
最高値を オレンジ、最低値をグレーで表示しています。
立地タイプ別の比較（東京都江東区・12坪）
| 立地 | 坪単価 | 家賃 | 月商(普通) | 手取り(普通) | 手取り(悲観) | 時給(普通) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 駅前一等地 | 24,000円 | 28.8万円 | 168.0万円 | 30.7万円 | ▲5.9万円 | 909円 |
| 商業地域 | 16,000円 | 19.2万円 | 139.6万円 | 25.0万円 | ▲5.7万円 | 739円 |
| 住宅街 | 9,600円 | 11.5万円 | 106.9万円 | 15.5万円 | ▲9.1万円 | 459円 |
| ロードサイド | 8,000円 | 9.6万円 | 96.4万円 | 12.0万円 | ▲10.8万円 | 356円 |
算出根拠
売上高: 客単価1,100円 × 席数15席 × 回転率4.0回転 × 稼働率72% × 26日 = 月商139.6万円（普通シナリオ）
坪単価: 東京都江東区の飲食店テナント相場（2024-2025年平均）に基づく。商業地域で16,000円/坪。
席数: 12坪 × ホール比率80% × 2.0席/坪 × 実効率80% = 15席。厨房面積比率は花王プロフェッショナル/飲食店ドットコムのデータに基づく。
稼働率: 72%（業態別基準稼働率 × 地域補正）。地方でも過度に低く出ないよう、地域密度は下限付きで補正しています。
回転率: カフェ（商業地域）の業界平均。1客あたりのサイクル時間と営業時間帯の稼働率から算出。
原価率: 25%（カフェの業界平均）。悲観シナリオでは廃棄ロスにより+6%。
人件費: スタッフ1名 × 時給1,250円 × 6h/日 × 26日 = 19.5万円。時給は東京都江東区の最低賃金（最新公表値）+飲食業プレミアムに基づく。
オーナー労働時間: 営業11h + 仕込み・片付け2h = 1日13h。飲食店経営者の60.8%が月200時間超の労働（飲食店ドットコム調査）。
東京都江東区のカフェ開業で使える補助金
東京都江東区（および全国対象）の補助金から、補助上限額が大きい順に掲載しています。最新の公募状況は各詳細ページでご確認ください。
| # | 補助金名 | 補助上限 | 補助率 | 採択率 | 締切 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 【令和８年度】経営力強化に向けた創意工夫チャレンジ促進事業(飲食事業者向け経営基盤強化支援（受動喫煙防止対策支援コース）)助成金 募集中 | 上限 400万円 | — | — | 2026/09/11 |
| 2 | 企業活力強化資金／観光産業等生産性向上資金 募集中 | — | — | — | 通年・随時 |
| 3 | 農業競争力強化支援法による事業再編・参入の促進 募集中 | — | — | — | 通年・随時 |
| 4 | 飲食事業者の業態転換支援 (新型コロナウイルス感染症緊急対策) 募集中 | — | — | — | 通年・随時 |
| 5 | IT導入補助金 募集中 | — | — | — | 通年・随時 |
※ 採択率・難易度は当サイト集計（出典: 各補助金事務局の公式発表）。補助金は地域・業種・時期により対象が変わります。
江東区の他の業態
カフェを他の区で
カフェを他の都道府県で
よくある質問
江東区で15坪の小型カフェを開業する場合、実際にかかる初期投資はいくら？
保証金・礼金で家賃5ヶ月分（120万円程度）、内装工事150〜250万円、厨房設備80〜150万円、什器・備品50万円が目安です。豊洲新築物件は坪単価が高くなりますが、下町商店街の既存貸店舗では改修費削減で200〜300万円の圧縮が可能です。
清澄白河・門前仲町のカフェが飽和している中で、どのような立地戦略で差別化できる？
豊洲エリアの通勤客層（30〜50代会社員）をターゲットにした早朝営業カフェ、または下町商店街の既存顧客（高齢層）向けの喫茶機能重視型が有効です。既存の高単価リノベカフェとの競合を避け、坪単価12,000円以下の物件で家賃18万円以下を実現することが事業継続の前提になります。
月商46万円では家賃24万円が回収できないという課題を解決するには？
客単価1,500円で月300客必要です。テイクアウト売上20〜30%上乗せ、ランチセット販売、または10坪以下の超小型店舗で家賃15万円以下に圧縮するのが現実的です。坪16,000円の高賃料物件は避け、下町のビルイン物件（坪12,000円程度）を選ぶことで利益率を改善できます。
ご利用にあたっての注意事項
- 本シミュレーションは開業検討の参考情報であり、収益や費用を保証するものではありません。
- 坪単価・人件費（最低賃金）等は統計データに基づく概算値であり、実際の条件とは異なります。
- 売上予測は仮定の稼働率・客単価に基づくもので、実績を約束するものではありません。
- 実際の開業・経営判断にあたっては、必ず税理士・中小企業診断士等の専門家にご相談ください。